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商业地产代理咨询总结汇报


商业地产咨询/代理行业概述

一些企业的介绍

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关于商业地产咨询行业-五大行
国际房地产顾问五大行

2

第一太平戴维斯

第一太平戴维斯是一家伦敦证交所 FTSE 250 上 市公司,是全球领先的房地产服务商。公 司于 1855 年创立,目前已在英国、欧洲大陆、 美洲和亚太地区设立了 200 家办事处及联营机 构,在亚太区,第一太平戴维斯拥有 44 家分公 司 , 共 17000名员工, 覆盖亚太区的澳大利亚、 中国内地、 香港、 日本、韩国、澳门、新加坡、 台湾、泰国和越南等众多市场。

3

第一太平戴维斯
商铺及零售业务
商铺及零售

商场项目前期顾问

商场项目租赁代理

租户代理服务

商场项目经营管理

项目开发可行性研
究报告

项目商业定位报告

项目设计优化顾问

项目前期商业定位
以及招商顾问服务

4

第一太平戴维斯
项目及开发顾问
为客户定制市场调研及分析报告

拿地前的可行性研究
财务分析 土地最优利用研究

调查审计 可行性研究 财务模型 前景预测

项目及开发顾问

项目产品定位报告 开发 / 再开发顾问建议 城市更新研究及建议 城市更新研究及建议

零售咨询

旅游地产市场研究及定位报告
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世邦魏理仕
世邦魏理仕是房地产服务业的全球领袖
从1988年起便已在中国开展业务,世邦魏理仕(中国)(CBRE CHINA) 于当年被指定 为北京中国国际贸易中心第一期的租赁顾问。之后,我们的业务遍及中国大部分省市, 区域分部设立在北京、上海、广州、武汉及成都,并为中国100多座城市提供服务。

资产服务 CBRE酒店 项目管理

代理服务 CBRE研究 可持续发展

资本顾问 跨国企业服务 估值及咨询服务

资本市场 工业及物流服务

CBRE策略顾问 国际项目营销

世邦魏理仕的服务
6

世邦魏理仕
代理服务 CBRE 策略顾问

办公楼服务 租户服务团队
策略规划 分析 搬迁 租金评估 租赁续约 租约调整

商业服务
零售市场研究 开发概念化和定位 业态与租户组合规划 设计布局评估 重新定位和重新开发 租赁策略与实施 零售资产管理 租户代表 店铺选址策略 零售资产组合评估与处置

住宅服务

投资咨询服务

综合体? 项目服务

住宅项目营销团队
市场定位建议 开发及项目营销咨询服务 海外营销

买家售后服务
租赁服务 租赁管理 租赁汇款

业主代表团队
开发咨询 行销顾问 策略定位及建议 地方及国际项目推广 租赁服务

资产类咨询: 总规方案概念策划及设计优化 收购/出售投资尽职调查 设计技术指导 项目财务模型和建议 成本测算 提高收益的增值策略 运营咨询 租金分析 风险分析 基金类咨询: 制定/评估投资策略 招股说明/基金募集顾问 招股说明/基金募集顾问 投资组合风险分析 投资组合风险分析 境外投资战略咨询服务: 境外投资战略的确定与评估 主要海外市场比较分析及市场投资活动分析 主要海外市场的风险投资回报分析 目标海外地区的地产市场分析 7 其他境外投资因素分析

戴德梁行
戴德梁行是全球领先的房地产服务商,为客户提供全方位的服务,以满足
人们办公、购物及居住方面的需求。自1993年起,戴德梁行积极开拓中国房 地产业务,于北京、长沙、成都、重庆、大连、广州、杭州、南京、南宁、 青岛、上海、沈阳、深圳、天津、武汉、厦门、西安及郑州设有正式领有牌 照的分公司,为中国首屈一指的国际房地产顾问公司。

8

戴德梁行

核心业务
戴德梁行的服务,涵盖房地产代理、策略发展顾问以至先进完善的设施管理服务,透过综合的服务平台,满足不同客户的房 地产需要。我们的服务种类繁多,从项目初期策划以至完成阶段,我们都能提供一站式而适时的方案,以配合客户的需要。

策略发展顾问

投资及顾问服务

估价及顾问服务

物业及设施管理

项目及建筑顾问

商业地产

写字楼代理

企业服务

综合住宅服务

工业及物流地产

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仲量联行
仲量联行是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和
投资房地产的决策实现增值。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年 仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米), 并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。在大中华区,仲量联 行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全 国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公 司”殊荣。

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仲量联行
前期顾问搭接后期运营,提供全链条服 务
战略顾问部 项目管理部 商业地产部 商铺部 物业及资产管理部

仲量联行服务
战略顾问部 战略顾问部 战略顾问部 战略顾问部

决定开发意向

经济、项目、市场分析

定位报告

设计方案或竞图

项目管理部

工程勘察发包

工程设计发包

施工监理发包

战略顾问部 项目管理部

可持续开发

委托设计

施工监理进程

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仲量联行
全方位服务:根据客户的不同需求,提供不同类型顾问服务
典型客户
政府 开发商和投资人 公司及业主

服务
开发顾问
- 区域开发 - 产业规划 - 最高、最佳用途研究 - 城区再开发 - 可行性分析和市场研究

机构投资人 基金经理 会计师事务所( 破产清算) 资产管理公司 跨国及本地公司 政府 开发商 房地产投资企业 房 地产资产管理企业

投资顾问
- 投资战略 - 转售管理、尽职调查、不良资产处置 - 跨国投资顾问

使用者顾问
- 资产和组合策略 - 商业选址顾问 - 并购服务

企业顾问
- 房地产开发战略 - 房地产投资组合战略

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高丽国际
高力国际秉持企业精神,成为全球房地产服务业的领袖。坚守卓越服务的企业文化和积极创
新的服务理念,我们汇聚全球房地产专业人才,加速我们客户的成 功。选择与高力国际合作, 您将与卓越品质携手。 自 1989 年进入中国房地产市场,高力国际一直立于前沿,先后在北京、上海、广州、成都、南 京、杭州、天津、佛山及深圳设立分公司,并在全国超过七十 个城市设有驻场办事处,为跨国 与本地企业提供全方位的专业物业服务。 我们的卓越服务建基于不断创新的服务方案与丰富的实战经验,结合本地人才资源和连接 62 个 国家,超过 522 个分公司的全球业务平台,高力国际致力给予 客户最难忘的合作经验。

企业咨询 顾问服务

项目管理

业主服务

零售房地 产服务

项目销售 及推广

产业及工业 地产服务

物业及资产 管理服务

国际物业

资本市场及 投资服务

住宅服务

办公楼服务

估价及咨 询服务

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高丽国际
服务物业类型 ? ? ? ? ? ? 办公楼 住宅 多功能城市综合体 潜在发展项目 零售物业 酒店及休闲娱乐场所 ? ? ? ? 工业及商务园区 空置土地 旧厂、旧村和旧城区改造 特殊项目,比如基础设施、交通运输、公用事 业、新市镇规划、工业园区、物流设施、旅游 度假区、高尔夫及乡间俱乐部项目等

估价及咨询服务

咨询服务内容
? ? ? ? ? ? ? 房地产市场调研 可行性研究 开发策略咨询 最高最佳用途分析 财务分析 开发风险分析 房地产估价及尽职 调查

估价服务内容
? ? ? ? ? ? ? ? 收购与处置 (尽职调查) 房地产投资信托 (REITS) 资产负债表审核 (年报) 资本筹集 公司化及私有化 兼并与收购 首次公开募股及首次公开募股前 融资及再融资

? ? ? ? ? ? ? ?

最高最佳用途分析 保险估价 租赁管理 信托要求 租赁复核 诉讼及仲裁支持 不良贷款 不良资产重组
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高丽国际
物业管理 财政预算、机械工程操作、员工招聘、运营管理、节日布置和住户联谊活动

资产管理 全面分析,减低营运风险,租赁、物业翻新、维修及营运开支

物业管理顾问 物业开发的前期阶段。顾问服务可以协助最合适的资产管理系统,包括招聘方案、人才培训及预算开支。

物业管理
专案管理 新建、改建及装修工程项目,承包商,编定及控制项目预算,提升项目效率,减低维修成本

租户管理 租赁有关的法律文件,租金评估及拟定、续约及其他租务契约等事宜

财务管理 拟定支出平衡计划,向用户 / 租户收取其应付的公共费用,同时准备物业支出的明细列表

工程及技术 拟定及执行物业的维修计划,监督承建商的服务质量、能源管理、实时技术支援,延长资产的生命周期 15

国内咨询公司——克而瑞

16

国内咨询公司——克而瑞

17

国内咨询公司——克而瑞
服务深度:商业地产开发全链条顾问服务
前期市场定位策划
1 可 行 性 研 究 3 市 场 调 查 及 研 究 4 5 6 7 规 划 设 计 建 议 8
10

中期商业顾问与招商代理
12 14 16 18 20

后期运营管理
22 23 24

总 体 定 位

产 品 定 位

财 务 分 析

建 筑 策 划

设 计 方 案 检 讨

主 力 店 招 商

市 场 推 广

散 铺 招 商

开 业 筹 备

试 营 业

商 业 管 理

物 业 管 理

资 产 管 理

获 得 土 地

建 筑 概 念 与 方 案 设 计

前 期 手 续 办 理
11

初 步 设 计

施 工 图 设 计

工 程 施 工 及 管 理
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竣 工 及 内 装

正 式 开 业

2

9

13

15

19

21

18

国内咨询公司——克而瑞

商业地产

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国内咨询公司——克而瑞

20

国内咨询公司——睿意德
由一众国际物业专才发起,汇聚逾500名业内优秀人才,专注于商业地产全程深
度解决方案的提供。 团队于70余座国内城市,为超过350个项目,逾6500万平方米物业面积提供发
中国最大商业地产全程服务商

展策略及落地执行工作。

产品落地:专业建筑师团队,深度贯彻 顾问意见,保障策略与产品 实现无缝对接 品牌落地:逾3000个品牌资源库,经手 超过1100万平方米商业项目, 充分保障定位策略的良好实现
运营落地:长线经营视角,深度指导与 落实项目的全过程运作

投资 运营
销售 代理

策略 顾问 建筑 策划

租赁 代理
21

国内咨询公司——睿意德

策略顾问
市场研究 案例借鉴 定位策略 主题创意 预招商测试 业态组合 租售规划

建筑策划
用地规划 空间形态布局 产品设计 景观设计 环境艺术定位 方案优化

租赁代理
品牌落位 租金拟定 市场策略 推广物料 流程文件 客户筛选 租约谈判

销售代理
价值提炼 策略制定 产品优化 控盘计划 价格制定 促销方案 案场管理

投资运营
资产管理 企业融资 投资代理 基金管理 租户管理 推广促销 环境保障

财务分析
设计任务书

入驻协助

设施设备维护
消费者服务 媒体沟通

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咨询公司业务线
动工
策 略 顾 问
项目策划顾问 2-3个月 设计管理 设计工作全过程 概念设计 1个月 方案设计 2个月 扩初设计 2-3个月 施工图配合 根据施工图周期 项目营销顾问(招商及销售) 24-36 个月

开业

建 筑 设 计

租 售 代 理

主力店招商 12-18 个月

一般招商 12-18 个月 项目销售 24-36 个月 前筹备工作顾问 12个月开业 开业前营销策略顾问 12个月 商业资产管理顾问 24-36个月

商 业 运 营 管 理

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商业地产招商模式

一些现有招商模式的了解

24

商业地产招商模式
商业地产操作基本步骤 商业地产项目工作步骤:选址、定位规划、设计、招商、运营、融资;

规划是重要的前提,招商是关键,运营是核心和保障
选址审计 概念策划 详细规划
商业模块配比 –功能模块布局 – 面积占比 – 铺位分割

设计

招商

营运

可行性评估
– 商圈研究 – 租户访谈 – 市场分析 – 物业评估 – 开发策略

商业概念
– 业态选型 – 价值定位 – 特色/卖点 – 行业组合 – 商业目标

规划方案设计

专业运营公司

– 修建性详细
规划设计 – 初步设计 – 建筑设计 – 施工图设计

– 招商策划与
推广 – 招商组织与 实施

– 商业管理运
营 – 物业管理 – 市场营销管理

租户/商户组合 – 品牌/租户选择 – 目标租户落位 – 根据租户要求 调整规划 商业模型和收益 预测 招商策略

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商业地产招商模式
按项目定位和规划目标实施招商是商业地产项目成功的关键。 成功实施招商取决于项目的位置和商业环境条件,准确的项目定位与商业规划,具有专业素质和

租户资源的实力团队,有效的招商策略、推广活动以及宣传支持。
项目内容
? 招商组织 ? 团队建立 ? 流程与管控体系 ? 工作推进表 ? 主力店、次主力店招商洽谈 ? 招商活动计划与筹备 ? 签订租赁意向书 ? 签订正式租约
预期结果

方法
? 租户考察 ? 一对一路展 ? 招商洽谈 ? 招商发布会

? 推广活动
? 广告宣传

租户签约 26

商业地产招商模式
以符合市场需求的商业规划为前提,搭建务实的计划和严谨的招商体系是招商成功实施的专业性保障
招商实施工作内容 - 示意

招商实施
? 租户控制性规划名单 ? 招商计划 ? 招商推广活动与宣传计划 ? 租金与租赁政策 ? 团队、职责、培训、分工与考核 ? 招商管理、法务、财务审核与管控流程 ? 租户确认书 ? 租赁意向书 ? 租赁合同及附件 ? 租赁押金与管理

租户入场管理
? 入场通知书 ? 铺位交接确认书 ? 物业服务与供应协议书 ? 消防安全责任协议书

? 停车场使用协议书
? 水、电、气使用协议书 ? 广告位使用协议书 ? 市场推广协议书 ? 清洁服务协议书

27

商业地产招商模式
招商业务代理合作的三种基本模式

模式一: 定向招商模式
定义:根据发展商需求,由甲方制定部分品牌或品类进行招商; 招商方式:不驻场,根据甲方制定的租户进行项目招商,与甲方共同洽谈商务条款洽谈、协助签约; 适用情况:通常适用于已建成项目或进行招商调整项目;

模式二: 基本招商模式
定义:指“项目概念梳理 + 项目招商”,在项目招商启动前首先进行项目概念规划的梳理和调整工作,后即根据 甲乙双方确定的招商租户的品牌进行招商; 招商方式:进驻或部分时间进驻项目所在地进行项目规划、招商,负责协助商务条款洽谈、签约 适用情况:适用于在建、准备建设的项目或进行招商中的项目

模式三:

全权委托招商模式
定义:指“项目咨询 + 顾问服务 + 招商管理 + 项目招商”,由全权负责招商事务,首先进行项目的前期方向性定 位、规划或规划梳理,再实施项目招商和招商管理直至项目开业的全程服务; 招商方式:进驻或部分时间进驻项目所在地进行项目规划、招商,负责商务条款洽谈、协助签约(同时根据项 目情况考虑管理和委托多家招商公司进行,保证项目的成功) 适用情况:适用于在建、准备建设的项目或进行招商中的项目

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商业地产招商模式
优秀的运营管理团队和先进的管理服务体系,是购物中心获取成功的最终保障
项目内容 方法

? ? ?

设置管理组织架构 组建管理团队 建立管理体系与IT管理控制系统 开业活动、形象宣传与营销推广 日常运营秩序、租户供应与顾客服务管理 安防、物业与设施维护 购物中心租户汰换与招商

? ? ? ? ? ? ? ?
预期结果

人力资源与培训 广告、宣传、主题市场推广与节庆活动策划 营造商业氛围 美化内外环境

?
? ? ? ?

带动和提升客流
改善交通及停车环境 维护政府与社区关系 招商洽谈

购物中心升级调整

购物中心运营收益
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商业地产招商模式——总结
为什么招商实施难? 原因如何?

主力、次主力店方向

布局与衔接

业态组合

选址问题、定位问题

? 选址问题

客观上

? 以销售商铺为主,再实施招商 ? 招商团队专业人才缺乏 ? 团队不稳定 ? 人员素质不高,专业知识、经验、技巧等不足 ? 缺乏国际化视野,不具备与品牌直接对话的能力

主观上

? 商业定位与商业规划问题 ? 商业体量问题(过大、过小) ? 建筑设计与物业条件问题 ? 交通及环境条件发生变化 ? 租户资源与商业竞争问题

? 开业期紧迫,而招商期长,业主缺乏耐心,支持不够

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谢谢 THANKS

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