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论文新稿最终版


密级: 公开

我国房地产项目成本控制与经济 效益研究
Study on real estate project cost control and economic benefits in China



院:

专 业 班 级: 学 号:

学 生 姓 名: 指 导

教 师:
2012 年 6 月





本论文主要研究我国房地产项目成本控制与经济效益的相关问题。众所周 知,我国房地产业在我国的经济中占有极其重要的地位,纵观我国房地产的发 展史,我们会很清晰的发现一个事实---房地产的价格一直居高不下,而且还在 逐年上升中,房地产市场价格的高低与人民的生活密切相关,面对房地产价格 居高不下的现象,我们应去探讨原因,找出解决的办法。研究房地产市场价格 的影响因素具有重要的理论和实践意义。不仅为企业的生产经营提供帮助,而 且还可以为政府的市场调控提供参考。以我国比较发达的城市上海来说,上海 房地产市场自 1992 年正式启动之后,得到了快速的发展,其住宅的销售面积增 长起伏比较大,销售价格稳步上升。这期间,上海市对房地产市场出台了一些 政策,对房地产市场的调控也进行了一些有益的探索。从 1998 年取消福利分房 之后,上海住宅市场发展迎来了一个新的时期。在 2002 之后,不仅住宅销售面 积大幅增长,其价格也飞速上涨,每年的上涨增幅超过 20%,引发了学术界和 产业界的讨论。房地产市场是否健康稳定不仅关系到一个国家经济的健康发展, 金融安全,而且关系到人们生活水平是否能够稳步的提高。 正是在此背景下,本文对我国房地产项目成本的影响因素进行了研究。研 究的目的主要是为了解决二个问题:一是影响我国房地产项目成本的控制因素主 要有哪些,以及它们是如何影响房地产企业经济效益的;一是面对这些原因房 地产企业应该采取什么样的对策。论文首先研究了国内外房地产项目成本控制 获利的基本模式,分析了房地产项目成本控制与经济效益分析的基础理论;着 重对需要研究的影响我国房地产项目成本的因素进行分类分析,提出切实可行 的解决方案;然后利用经济效益评价指标对房地产项目进行测算。最后得出结 论。 总之,房地产市场的健康发展,离不开对房地产项目正确、积极的成本控 制。而行之有效的成本控制,则会为房地产项目带来良好的经济效益,促进这 一产业的繁荣。 关键词: 房地产企业 成本控制 经济效益 对策

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Abstract
This thesis mainly researches on problems of our country's real estate project cost control and economic benefits. As we all know, the real estate economy have an extremely important position in China, when we look at the history of China's real estate development, we will find a very clear --- the fact that real estate prices have been high, but also have increasing year by year, the level of the real estate market prices is closely related to people's lives, in the face of the phenomenon of high real estate prices, we should explore the reasons to find a solution. The research on real estate market price has the important significance both in theory and in practice .It not only provides the reference for enterprise's management, but also provides the help for government's macro-control. The real estate market that started in Shanghai sinee1992, obtained the fast development. The real estate market area growth fluctuation was great,while the selling price rose with steady steps. In the period, some policies have come out for the real estate market in Shanghai, and some beneficial explorations have also been carried on to the real estate market control. The development of Shanghai real estate market met a new period since the welfare housing allocation was cancelled in1998.After 2002,not only real estate sales area grows rapidly,but also the price of the real estate rises quickly with the increase amplitude about 20% per year. This phenomena has arisen intense debate between the academic circle and the industrial field. It not only concerns a sound development of national economy and the finance system's safety, but also concerns the improvement of people, living standard whether the real estate market is healthy and steady. Under this background, the thesis has carried on research to the influencing factors of the real estate project in China. The main purpose of research is mainly for solving two problems: First, what are the main factors to impact the real estate project cost, as well as how they affect it; second, to face these reasons, what measures should our country take. First of all,this thesis research on problems of real estate project cost control and economic benefits at home and abroad, analyzes the basic theory of the real estate project cost control and economic benefits; focus on study

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on the factors of real estate project cost, and carries on feasible solutions; and then calculate the real estate projects by economic benefit evaluation index. At last come to a conclusion. In a word, the real estate market relies on correct and positive cost control to develop healthy. And effective cost control, will brings good economic benefit for real estate project, and to promote the prosperity of the industry. Keywords: real estate enterprise; cost control; economic benefit;

countermeasures

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要 ....................................................................................................................... I

Abstract ......................................................................................................................... II 第 1 章 绪论 .................................................................................................................1 1.1 研究的背景与意义 .........................................................................................1 1.1.1 研究的背景 ..........................................................................................1 1.1.2 研究的意义 ..........................................................................................2 1.2 国内外房地产项目成本控制获得经济效益的比较研究 .............................3 1.2.1 国外房地产项目成本控制的模式 ......................................................4 1.2.2 国内房地产项目成本控制的模式 ......................................................4 第 2 章 房地产项目成本控制与经济效益研究基础理论 .........................................8 2.1 房地产项目成本控制与经济效益研究基础理论 .........................................8 2.1.1 成本控制与经济效益研究的基础理论 ..............................................8 2.1.2 成本控制与经济效益研究的原则 ......................................................9 2.2 我国房地产项目各阶段的成本控制与经济效益研究内容 .......................10 第 3 章 我国房地产项目成本控制问题及现状分析 ...............................................11 3.1 我国房地产开发项目成本控制存在的问题 ...............................................11 3.1.1 项目决策阶段成本控制存在的问题 ................................................11 3.1.2 项目设计阶段成本控制存在的问题 ................................................12 3.1.3 项目施工阶段成本控制存在的问题 ...............................................13 3.2 我国房地产开发项目成本控制现状 ...........................................................14 第 4 章 我国房地产项目成本控制问题的解决对策及策略 ...................................17 4.1 我国房地产项目成本控制问题的解决对策 ...............................................17 4.1.1 决策阶段成本控制问题的解决对策 ...............................................17 4.1.2 设计阶段成本控制问题的解决对策 ...............................................19 4.1.3 施工阶段成本控制问题的解决对策 ...............................................20 4.2 我国房地产项目成本控制的策略 ...............................................................24 第 5 章 我国房地产项目经济效益评价指标及其计算 ...........................................26 5.1 房地产项目静态指标及其计算与分析 .......................................................26 5.2 房地产项目动态指标及其计算与分析 .......................................................28 5.3 房地产项目经济效益计算指标比较 ...........................................................36
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第 6 章 结论 ...............................................................................................................37 参 考 文 献 ...............................................................................................................38 致 谢 .....................................................................................................................40

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第 1 章 绪论
1.1 研究的背景与意义
1.1.1 研究的背景 我国房地产业经过二十多年的发展已初具规模,特别是 1998 年房地产市场 复苏以来,投资额,开发竣工面积,销售额已连续保持两位数字的增长速度。 统计数据表明, 1998 年至今, 从 房地产开发投资保持了百分之二十左右的增长, 竣工面积保持了百分之二十的增长,销售面积增长有所减缓,但始终保持了一 定比例的增长[1]。房地产业已成为与人们生产息息相关的支柱产业,分析原因主 要有以下几点: (1)改革,1998 年国家房改的实施使整个中国住房体制发生了质的变化, 住房体制改革的成功,使房地产需求增长成为可能。 (2)城市化进程加快,大量农村人口转移到城市,必然推动房地产需求。 (3)旧城改造加快推动房地产需求。 (4)个人住房抵押贷款极大地释放了房地产市场能量。 (5)经济快速发展,居民收入普遍提高,住房更新较易成为现实。 但是时至今日,中国的房地产行业的发展还不成熟,突出表现在政府的短 期行为以及开发商的过度投机,从而造成了房价上涨过快,商品房空置率上升, 沿海局部地区出现了房地产泡沫。 在这样的背景下,国家加大了对房地产市场的宏观调控,于 2004 年出台了 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于促进房地产市场持续 健康发展的通知》,两个文件严格控制房地产开发贷款,土地贷款和土地储备 贷款的发放。在 2005 年上半年出台了一系列针对房地产市场的宏观政策,2007 年下半年国家继续加大对房地产行业的调控力度,随着这些宏观调控政策出台, 部分城市房价涨幅缓慢,成交量有所回落[2]。 由此可见,一方面企业可以利用的土地资源十分有限,最大限度发挥资源 的效用,将会是房地产业站在社会和消费者角度要认真思考的问题。另一方面 房地产市场将会日趋成熟,购房者的购买心理趋于合理化,房地产开发企业必

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须十分重视成本控制工作,切实提高成本管理水平,才能保证取得良好的经济 效益[3]。 1.1.2 研究的意义 房地产市场经过高速发展,市场逐步规范和完善,顾客的消费行为日趋理 性和成熟。入世以来,外国房地产企业进军国内市场,房地产市场竞争越来越 激烈,房地产业的利润空间逐渐缩小。如何在竞争中求生存,在生存中谋发展 对于每个房地产企业来说都是一个重要的课题。现如今,房地产业已告别暴利 时代,利润率正回归社会正常利润水平。在此背景下,房地产企业要想在竞争 中立于不败之地,取得良好的经济效益,就必须要重视成本控制工作,切实提 高成本管理水平。对房地产企业来说,房地产项目顺利开发是企业的利润之源, 更是决定企业生存和发展的关键。开发项目的成本控制是房地产开发商在项目 实施过程中的一项最重要工作,贯穿于项目实施的全过程。当前房地产业面临 内在外在的各种压力,所处的环境十分严峻,在国家不断出台政策调控房地产 市场,国内外房地产企业展开激烈竞争的情况下,有不少项目型房地产企业, 因其自身的建设成本居高不下,没多少降价空间,产品销售难度极大,甚至有 的企业因资金链断裂而悄然推出[4]。 房地产企业如何在控制成本与增加效益之间 找到最有力的契合点,用控制成本的手段达到增加效益的目的,在房地产行业 的浪潮中脱颖而出,越来越值得探寻。 要对房地产开发项目进行成本控制就必须先明确房地产开发项目的成本构 成,一般包括项目开发阶段前的费用、项目开发中的费用和期间相关费用等。 项目开发前的费用主要在于土地出让金和拆迁安置补偿费,这两项费用在整个 项目阶段所占比例较高,大约占到 25%—30%,而且有不断上升的趋势。房价的 大幅上涨重要原因在于土地一级市场中交易价格偏高,各地频频爆出“地王”, 这就造成了“地价高——房价高——地价高”地现象。项目开发中的费用约占 到整个项目的 50%——60%,主要是施工单位的人工费、建筑材料费所占比例较 高。而期间相关费用大约占至 20%—25%,主要是相关税费以及销售费用较高[5]。 在我国,项目成本控制一直是房地产企业的弱项。“开源”和“节流”总 是说得多,做得少。例如,在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算 完成项目所需的资源成本,造成开源不足的局面;或者由于项目的资金“源” 自政府或股东,花起来不心疼,更谈不上节流了。甚至部分项目根本就没有预
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测和分析项目现金流和财务执行状况,决策失误在所难免[6]。从大量工作经验中 可知,房地产开发项目是一个多阶段、多环节的产业链,任何阶段任何环节的 成本控制,均会直接或间接的影响到整个房地产项目开发的成本控制管理水平、 项目的成本。但在房地产项目实际开发过程中,很多房地产企业管理人员对项 目开发成本控制的内容、目的和重要性认识存在误区,只重视“显成本”的控 制管理,而对于项目开发过程中存在的“隐成本”则不太重视,往往轻视项目 成本控制管理过程中的沟通管理,从而造成房地产项目开发过程中各环节成本 控制管理出现较为严重的“脱节”等不利现象。 通过对房地产项目开发成本的控制,使项目成本支出科学合理,从而节约 成本,提高可获得利润空间,已经被越来越多的房地产开发商所重视。由于房 地产企业的规模、经验、团队等参差不齐,有些企业还存在着不少问题。比如 忽视开发前的项目策划,忽视开发中的监督管理,不中实施前预算时候核算, 等等。一些资金雄厚而经验欠缺的房地产企业,在经营最初阶段成本控制问题 可能不是很明显,随着企业的发展,问题越来越突出,最后导致企业的衰落[7]。 对房地产项目成本的控制管理,并不仅仅包括项目施工的控制,或者节约某个 环节的费用,而是从整个开发项目全过程进行控制,科学合理地设计项目,通 过合理安排利用企业的资源,包括人员、资金、设备,以及良好的企业运作方 式,先进的管理制度,使企业收到良好的经济效益、社会效益。 房地产项目成本管理对一个房地产企业来说是一个永恒的话题,如何进行 成本管理以及成本管理的好坏直接关系到一个企业的经济效益的好与坏,甚至 直接关系到企业的生存与发展[8]。房地产企业要提高市场竞争力,最终要在项目 过程中以尽量少的物化消耗和活劳动消耗来降低工程成本,而把影响工程成本 的各项耗费控制在计划范围内,这就必须加强成本管理。 对于房地产企业来说,项目的品质和价格是项目开发成功的关键;而追求 投资效益最大化,则是每个企业的最终目的;建设项目的成本控制是房地产开 发商在项目实施过程中的一项重要工作,贯穿于项目实施的各个阶段;在目前 房地产企业竞争日趋白热化的形势之下,要保障开发项目取得良好的经济效益, 就必须更加重视成本控制工作,切实提高成本管理水平[9]。

1.2 国内外房地产项目成本控制获得经济效益的比较研究

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1.2.1 国外房地产项目成本控制的模式 (1)中国香港模式:香港的房地产市场开始于 20 世纪 50 年代,其本质特点 是房地产开发商以取得土地为经营导向,政府对土地的高度垄断,以高价将土 地出卖给开发商,房地产开发商以高房价在市场交易,高度垄断市场。企业的 经营过程就是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。“香港模式” 产生于香港特殊的背景,这主要是源于香港土地资源严重稀缺,土地高度垄断, 商品住宅产品供不应求[10]。目前中国香港、日本、新加坡等地区和国家基本上 都是采用这种模式,这种模式主要特点可以概括为:土地开发的垄断性、融资 渠道的单一性、项目运作的全程性、经营暴利的独占性。基于这种特点,房地 产开发商经常采用的开发模式就是:利用大量银行资金拿地、盖房、销售、物 管一条龙式的滚动开发模式,因此中国香港模式的开发商可以称作“全能开发 商”。因此成本控制也是一种全过程的成本控制[11]。 (2)西欧、美国模式:美国的房地产的起步大约在 20 世纪初,由于土地的 私人化,美国 62%土地归私人所有,政府无力对土地高度控制,形成土地自由供 应。因此其本质是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向,其重点 在于开发地产,通过对产品的精细化定位,高效地开发流程,迅速地完成销售 周期。美国的房地产市场化程度高,市场上的竞争比较充分,地价和房价都由 供需关系决定,在这种充分竞争的市场之下,加之成熟的金融体系,导致美国 的房地产公司采用高度的专业化,精细化,产业化,在细分的市场上取胜,靠 长期的经营获取利益[12]。首先,这种专业化的操作很容易形成品牌的核心竞争 力,进而品牌就很容易制造出来了,同时也是因为这种专业化已经形成了完备 的公司治理结构和战略导向,不会因为地区不同而产生很多的不利,因为它是 针对市场。其次,通过专业化、产业化的操作,缩短开发周期,进而可以提高 资金的使用效率,从而产生更多的收益。再者,由于产业化,操作上就得需要 多标准化,快速化,工业化,用工业化生产的方式来建造住宅,设计标准化和 产品的定型,进而工厂化预制,现场装配。因此美国模式的房地产成本控制主 要在产品的工业化方面[13]。 1.2.2 国内房地产项目成本控制的模式 自从上世纪 90 年代才开始逐步开发商品房,现在中国内地基本上是照搬香 港的模式,就是政府高度垄断土地,政府不断以土地经营来维持它的财政,开
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发商垄断市场,于是就把房价提高,转嫁给消费者。这种模式之所以能够在中 国香港、日本、新加坡等地区和国家获得成功,原因就是这些地区的土地都特 别有限,但是通过这些年的发展,“香港模式”越来越显示出不适合我国内地 房地产市场的发展。中国内地显然不同于香港地区,在香港,土地相对而言是 无限供应的,但中国内地目前却在争相圈地和圈钱。在这种模式下,土地成本 不断高涨,对于大部分房地产开发企业而言,融资和土地获取成为制约企业长 远发展的两个关键因素。房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有 资金拿地,随着土地价格的不断上涨,企业进入下一个开发周期后再次拿地的 成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问 题,并直接影响企业的持续发展[14-15]。 随着宏观调控的进行,从 2005 年“国八条”算起,到后来的“国六条”、限 制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息 税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障,再到 2007 年 9 月 27 日央行和银监会出台的房贷新政、国土资源部的 39 号令(236 号文),两年多时间,调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施 之严厉,在我国房地产发展史上实属罕见。特别是银根收紧的货币政策,许多 开发商的资金链的连续性已变得岌岌可危。融资渠道的单一性是“香港模式” 的一大致命伤,因此房地产新政自然引出对以往追随“香港模式”的全面而深 入的反思。房地产行业暴利时代逐渐远去甚至走向终结,市场竞争将更趋激烈。 我国房地产业虽然发展的时间不长,但发展速度较快,发展还不够成熟, 还有很多地方需要完善和改进。特别是在成本控制方面,通常只重视施工阶段 的成本控制,而对土地获得、决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的 重视;或只对某一环节,忽视其他环节,没有从全局出发看问题[16]。 获取土地是房地产项目开发的第一步,也是房地产开发成败的关键步骤[17]。 土地是房地产业发展必不可少的物质基础。由于获取土地占用需要大量的 资金,通常占到整个开发成本的 40%以上,甚至更高;有偿出让土地时,使用 者须支付反映市场情况的土地使用权的价格,即出让金[18]。这样,开发商在房 地产开发过程中就需要支付这部分土地费用。地价占项目开发成本的 40%左右, 因此,对土地价格进行测算,估算土地费用,对土地开发成本费用进行控制, 具有十分重要的意义。

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但是长期以来,我国土地供应状况是协议、拍卖、招标等多种方式并存, 其中以协议方式转让的占到了绝大多数[19]。开发商一般都是通过协议出让的方 式获取土地,暗箱操作等非市场化因素较多,导致开发商对土地价值认识不够。 特别是一些开发商凭借关系通过协议便拿到低价土地,然后通过转手土地获取 丰厚的利润。土地供应的多源头、多渠道,土地获得方式的不规范,严重违背 了土地一级市场公平、公正、公开的原则。 决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生 的成本费用较少,但整个项目的成本控制起着非常重要的作用,它将直接影响 一个项目的成败。但是由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场,很多房地 产商不重视决策的成本控制,只重视盖房子,卖房子而忽略了策划的重要性。 很多的房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要,只想把策划包装好点, 从而达成筹资的目的[20]。这样导致了策划报告的可操作性大大降低。很多策划 报告显得肤浅,远未达到“指导投资决策”的要求。在收集材料的广泛性和代 表性,分析计算过程的规范性,逻辑推理的严谨性,指标选择的合理性,计算 结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样的循环往复中,房地产开发 企业的“失误”仍在有增无减地出现,大把的开发资金损失在有形和无形当中。 笔者调查了本市房地产商的多个案例,发现部分房地产商因忽视房地产的策划 而造成了巨大的成本损失[21]。如一些房地产商在偏远的郊区建起了孤零零的别 墅或高档住宅区,无人问津。一些房地产商面向工薪阶层和一般市民修建大户 型商品房,导致了大量空房积压,使得房地产商不得不改变决策,如:更改户 型,变换功能,调整结构,改造环境,从而造成成千上万的资金就白白地浪费 了,增加了大量的成本。 房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。一般的房地产公司均设有 工程部,同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行直接的监控。开发企业 普遍存在的一个错觉是:工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中,加强 监控,就可大量节约成本[22]。为了做到这一点,发展商经常费尽心血,采取多 项措施。例如加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量的监理。为了订购 “便宜”的材料,开发商亲自出马去“货比三家”等等。然而,项目结束之后, 却往往发现一番心血并没有使成本有多少下降。开发商忽视了对设计阶段的成 本控制,往往将设计费一压再压,认为这就是节约成本,却很少或几乎不对设

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计单位进行“造价约束”。当前的设计单位普遍“经济观念淡薄” 计费的取费标准往往是下面两者之一。

[23]

。因为设

一是以建筑面积为基数,以一定的系数来计算;二是以项目总投资(双方 商定)为基数,以一定系数计算[24]。无疑,这两种方式都不利于设计单位加强 成本控制意识。项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等等关键问题,设 计单位往往从“技术上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强。道 理很简单,因为设计不“安全”,设计人员要负责任;造价的多少,对设计单 位的设计费收入并无影响,设计人员缺少了一种约束和限制的动力[25]。 另外,目前的设计人员,普遍存在“重技术,轻经济”的不正确认识。设 计单位内部,技术与经济分离。工程设计(建筑、结构、水电)是设计人员的 事,关注造价是概预算人员的事情,两者难以结合起来[26]。由于上述几点原因, 再加上开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力(如设计人员由于水平所限,采 用了不属最经济的结构形式),也有主观原因,如设计人员为“保险”起见, 往往加大截面,提高混凝土强度,超量配筋等,这些都造成了成本的浪费。 建设工程实行招投标,是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革, 有利于降低工程造价,缩短工期,提高工程质量,促进公平竞争,防止腐化现 象的产生[27]。特别是在现阶段,一方面是建设项目成本过高,楼价居高不下; 另一方面是商品房施工质量堪忧,成为消费者投诉的主要目标之一。实行招投 标以降低造价,保证质量,更显其必要性和现实性[28]。 目前我市房地产项目真正实施招投标的不足一半。招投标工作推进不理想, 原因很复杂。客观地看,目前施工单位投标的根据是仍然是是统一的《建筑安 装工程预算定额》,而不是企业各自的定额。不同的企业报价没有自己的特点, 没有体现出差别。从主观因素上看,很多房地产公司不愿意搞公开的工程招投 标。为了与政府的政策不抵触,不少公司采取了各种形式的“变通”方法,工 程项目承包最终还是落到了“目标客户”的身上。工程招投标依然没有起到成 本控制的作用[29]。 由此可见,我国很多房地产企业对成本管理不够重视,或是想要控制却没 有找到科学的方法,导致我国房地产企业的经营成本普遍过高,成本控制不够 理想[30]。因此必须要在房地产企业建立一个完整而又科学的成本控制体系。

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第 2 章 房地产项目成本控制与经济效益研究基础理论
2.1 房地产项目成本控制与经济效益研究基础理论
成本控制始终是房地产行业关注的重点,也是房地产项目运作中的难点, 直接关系到房地产项目所能取得的经济效益高低。由于不同的房地产公司所拥 有的资源不同,不同项目所面临的环境各异,造成了成本控制中的诸多不确定 性。一般而言,不同的公司或同一公司的不同项目不可能运用完全相同的管理 手段和方法进行成本控制和管理,但事物总存在普遍的规律,房地产行业也不 例外。下面就对房地产成本控制中的基础理论知识和原理进行研究。 2.1.1 成本控制与经济效益研究的基础理论 (1)项目成本及成本控制的一般概念 房地产项目成本也可以叫工程建设总投资费用,是指为建成一项房地产工 程需要支付或花费的投资;投资过程包括从项目评估决策、选址支付土地使用 费用、进行各类设计招标、工程承包招标、现场施工直到竣工验收、出售交付 使用等各个阶段的投资管理活动。这是个不可分割、相互联系的整体,工程项 目成本控制应贯穿于项目建设从开始到交付使用的全过程,尤其要关注较前期 过程的成本控制,才能保证项目最终成本的合理或最低。 (2)房地产项目成本的构成 房地产项目成本主要由项目开发建设、销售过程中所花费的全部费用构成, 包括开发成本和销售成本。开发成本是房地产项目实际发生的成本,包括土地 费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、 开发间接费用等,销售成本是指项目销售过程中发生的费用。 (3)房地产项目成本控制与经济效益的含义 成本控制是指房地产企业在一定时期内,根据预先确定的成本管理目标, 由成本控制主体在其职权范围内,对生产与经营活动耗费发生以前及过程中, 对成本影响因素或条件采取相应的措施和控制方法,以保证目标成本实现的管 理行为。 房地产项目成本控制是开发商获得经济效益的关键,是开发商对开发项目 投资的有效控制,是房地产项目管理内容的重要组成部分,成本控制贯穿于房
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地产企业生产经营活动的全过程。具体说就是在投资决策阶段、设计阶段、开 发项目、发包阶段和建设实施阶段,把开发项目的投资控制在批准的投资限额 内,随时纠正偏差,保证开发项目投资控制目标的实现,力求在项目开发中合 理使用人力、财力、物力,获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 2.1.2 成本控制与经济效益研究的原则 项目成本控制与经济效益分析所遵循的原则是房地产企业成本管理的基础 和核心,包括以下几点。 (1)成本最低化原则 施工项目成本控制的根本目的,在于通过成本管理的各种手段,不断降低 施工项目成本,以达到可能实现最低的目标成本的要求。在实行成本最低化原 则时,应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各种降低成 本的能力,使可能性变为现实;另一方面要从实际出发,制定通过主观努力可 能到达合理的最低成本水平。 (2)全面成本控制原则 全面成本管理是全房地产企业、全员和全过程的管理,亦称“三全”管理。 项目成本的全员控制有一个系统的实质性内容,包括各部门、各单位的责任网 络和班组经济核算等,应防止成本控制的“人人有责、人人不管‘现象。项目 成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进 行,既不能疏漏,又不能时紧时松,应使施工项目成本自始至终置于有效地控 制之下。 (3)动态控制原则 施工项目是一次性的,成本控制应强调项目的中间控制,即动态控制,因 为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标, 编制成本计划、制定成本控制的方案,为今后的成本控制做好准备;而竣工阶 段的成本控制,由于成本盈亏已基本定局,即使发生了纠差,也已来不及纠正。 (4)目标管理的原则 目标管理的内容应包括:目标的设定和分解,目标的责任到位和执行,检 查目标的执行结果,评价目标和修正目标,形成目标管理的计划、实施、检查、 处理循环。 (5)责、权、利相结合的原则
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在项目施工过程中,项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同 时,享有成本控制的权利,同时项目经理要对各部门、各班组在成本控制中的 业绩进行定期的检查和考评,实行有奖有惩。只有真正的做好责、权、利相结 合的成本控制,才能收到预期的效果。

2.2 我国房地产项目各阶段的成本控制与经济效益研究内容
(1)项目策划阶段的成本控制与经济效益研究 此阶段主要内容是市场调查和投资评估。开发商应着重考察投资环境、拟 投资产品的市场价值、项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市 政配套情况、建材与设备的供应情况等,该阶段必须注意与可能发生的成本结 合起来,对可能发生的项目成本起到总控制作用。 (2)设计阶段的成本控制与经济效益研究 设计阶段的成本控制是项目建设全过程成本管理的重点,优秀的设计有利 于降低投资,缩短工期,给项目带来经济效益。开发商在委托设计范围之前, 一定要对项目投资进行详细分析,并在此基础上采用限额设计的方式,保证有 效的成本管理,并着重考虑以下两点: 1) 设计前的投资估算。通过对同类项目的价格、材料、设备、人工费用、 税收、管理费用、利润调查,在项目评估的基础上进行细致的综合比较,进行 投资估算,作为初步设计控制的依据。 2) 初步设计要注意方案的选择,按投资估算进一步落实成本费用,将施工 图预算严格控制在批准的范围之内,同时加强设计变更的管理工作。 (3)施工阶段的成本控制与经济效益研究 编制成本计划和工作流程图,落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸 和设计要求,对工程费用变化大的部分和环节,作为重点成本控制对象;对经 济技术变更进行经济技术比较,并进行预测和分析,严格控制设计变更;详细 进行工程计量,复核工程付款账单,严格经费签证;做好工程施工记录,保存 好各种文件图纸,特别是施工变更图纸,为处理好可能发生的索赔提供依据; 定期进行工程费用超支分析。提出控制工程成本突破预算的方案和措施;及时 掌握各种定额和取费标准的变化;注重合同签订、修改和补充工作,着重考虑 对项目成本的影响。

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第 3 章 我国房地产项目成本控制问题及现状分析
在前面我们对我国房地产项目的基础理论进行了介绍,也对国内外的房地 产项目成本控制成果进行了陈述,为了达到控制房地产业开发项目成本的目的, 就必须先将控制中出现的问题找出,针对这些问题提出改进措施以实现对症下 药,达到事半功倍的效果。

3.1 我国房地产开发项目成本控制存在的问题
3.1.1 项目决策阶段成本控制存在的问题 1)成本控制理念落后。 一些房地产管理者对如成本控制的范围、目的及手段等方面存在认知偏差, 缺乏成本管理战略思想,只顾招揽项目,而忽略了企业的长远发展。而有些管 理者虽然认识到了成本管理的重要性,却没有对其形成制度化、规范化和程序 化,只是单纯的认为成本管理就是不断降低成本,以成本高低作为衡量成本控 制效果的依据,并以此进行绩效考核。 2)忽略了成本控制的全员性和过程性。 很多房地产企业把成本控制作为财务人员、少数管理人员的专利,认为成 本、效益都应由企业领导和财务部门负责,而把项目从可行性研究到最终施工 的各环节的相关部门排除在外,不能明确地确立成本控制的主体,使得落实成 本控制目标缺乏具体的实施者。此外,有些成本管理局限于施工阶段,没有顾 及到全过程,没有认识到需要用战略的眼光把项目各个阶段的成本控制联系起 来,对每个环节都做成本节约,才能达到整个项目成本的最优。 3)项目招标没有真正起到成本控制的作用。 招标方式欠妥,造价的计算不科学。房地产公司一般采用邀请招标的方式 进行招标,竞争不够充分。有的房地产公司为了赶工期,抢进度,喜欢采用费 率招标的方式选择施工单位,认为控制住费率就控制住了总价。还有一些房地 产公司采用所谓的“议标”,即在投标人报完价后,采取讨价还价的方式与对 方议价,这种方式的缺点是比较明显的,例如投标人在首次报价时故意抬高, 水分很大,留出足够的空间来与企业谈判周旋。

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4)外部环境风险。 房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化,由此引发 多种风险,主要表现为:第一,严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上 涨,工程造价跟着上涨;第二,货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银 根对房地产商就意味着筹资或变现风险;第三,房地产供求形势的变化。房地 产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降, 销售难度增加,促销成本加大, 期房销售几乎成为不可能;第四,房地产政策 及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买,这 不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。 5)开发商主观投资失误。 房地产开发商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理 解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手, 而实际并未如愿;有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求 形势,而没把开发的周期因素考虑进去,或者对市场的估计及项目自身的优势 的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的开发商经营实力(开发实力、管理 能力、行销能力)不足,项目运作中难于实现预期的经营业绩。 6)由于信息不对称导致对成本预期不准确带来的问题。 由于当前房地产开发企业信息化水平较低,缺乏先进的信息获取采集手段, 造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力 及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大 偏差,从而导致后期的成本变化,在预期基础上加大了项目的开发成本。 3.1.2 项目设计阶段成本控制存在的问题 研究结果表明,房地产项目初步设计阶段, 影响工程造价的程度为 75%, 施 工图设计(技术设计)阶段,影响工程造价的程度为 25-35%, 施工开始,通过技 术措施节约工程造价的可能性为 5-10%,这些数据或许可以解释许多企业成本 控制见效甚微的原因。 因此, 设计阶段对投资的影响程度高达 70%-90%。 设计阶段工作水平的高低, 设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产 以后经济效益的高低。控制房产开发企业项目的建设工程成本,首先应从设计开

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始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设 投资规模,提高经济效益的关键。具体的表现有以下两个方面: 1)开发商对于项目设计不够重视。 房地产公司一般均设有工程部或聘请专业的监理公司对项目施工直接监 控。而对于项目设计,房地产商的通常作法是:将项目委托一家信得过的单位 设计,设计合同一般只规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、工程技术 要求等因素,几乎不对设计单位进行成本造价约束。 2)项目设计阶段缺乏严格的成本控制。 项目设计阶段是工程进行成本控制的源头,是把经济和技术有机结合的一 个过程。有效的成本控制应该从图纸设计就开始,但是在我国,很多工程设计 单位在经济和设计方面的分析不够深入,在对图纸设计阶段表现出了轻经济重 技术、对工程经济造价不够关心的问题。此外,项目的图纸设计质量并不是很 高,经常会出现工程量的漏算和错算,造成工程项目造价增多,成本控制受到 影响。 3.1.3 项目施工阶段成本控制存在的问题 1)缺乏健全的成本控制体系。 表现为成本控制不是整个施工过程中的管理和控制,而是在项目完成后做 出决算才得知项目的盈亏,不能及时发现亏损点。简单地将成本管理责任归于 项目成本管理部门。技术人员只负责技术和工程质量,工程组织人员只负责施 工生产和工程进度,材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放,表面上看 起来各司其职、分工明确,但这种算、干分离,涉及到成本控制问题时就发生 问题。 2)成本控制方法和技术落后。 很多房地产企业在进行成本管理时电算化程度低,不能对项目的进度与成 本同时进行实时的控制,不能及时收集、传递、处理、存储和开发过程中出现 的大量数据信息,也不能正确的选择与使用成本信息,先进的成本管理方法没 有得到广泛的运用,很大程度上降低了成本管理的效果。 3)施工生产要素不到位。 在房地产项目工程中,材料管理是施工单位业务管理中的重中之重,在其 成本费用构成中,材料占 70%左右,其存在的突出问题有:1.采购中未作材料预
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算,无采购计划或虽有采购计划却过于随便导致施工中材料不足停工或大量余 料;2.领用和入库管理中存在无指定领料人,随意领料;材料堆放凌乱、清点 不及时、变质锈蚀、丢失被盗等问题;对周转材料及低值易耗品等一次性出账, 而管理过程不管不问;3.材料核算中物料消耗无准确计量,只注重财务核算的 材料帐与材料部门的台账核对要相符(即帐帐相符),而不注重进行实地盘点 (即账实相符),惯用的以当月入库和月末库存倒算当月消耗量的操作方法, 掩盖了除入库过程中的正常途耗外的非正常损失及因现场管理不善导致的损耗 等因素、造成成本控制不得力;材料不及时结算,导致成本波动较大,难以控 制;未对材料按责任中心进行核算,以致单项工程结算时无法理清材料结余超 耗情况。 4)开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够。 在开发房地产项目过程中,一般而言项目的工期都会比较长,耗资也比较 大,房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系,以对项目 的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而,当前很多企业并没有设置这样的机 制。很多企业往往几个项目同时开发,而财务部门和经营部门只是计算季度和 年度的经营收支情况,将所有的资本运营统一考虑。另外,在成本结算方面也 没有对项目的成本做及时的评价和反馈。 5)合同管理意识不足,不能及时了解合同的执行进度。 房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同,而合同当中涉 及到的条款一般都比较复杂,所以关于收付款项的计算和审核难度都比较大, 进而使很多企业对于这方面的管理过于疏忽,不够严密。在现实实践中许多开 发商与承包商签订的合同文本往往没有借鉴标准合同文本,合同条款不严谨、 不准确、不全面,工程造价及相关费用的记取留有较大争议空间。施工单位进 场以后常常会找各种理由、想方设法要求增加工程造价。

3.2 我国房地产开发项目成本控制现状
(1)成本控制意识淡薄。 当前我国房地产企业多采用的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重 点的静态成本管理方式,受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响, 房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识,企业往往忽视成本管理,浪费很大, 财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成全过程的成本
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控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性,也使成本 管理人员疏于成本控制。在当前危机的时刻,我国房地产业面临更加严峻的考 验,随着企业成本总额中不可控制成本比例增加,如果不加强成本控制,规避 财务风险、提高效益,将很难在市场中立足,再加上未建立一套完整的成本管 理控制体系和科学规范的操作流程,成本控制工作一直处于薄弱状态。 (2)成本管理与战略目标脱节。 在市场竞争日益激烈条件下,房地产开发企业面临着的风险越来越高,而 收益却在下降,一些企业为了抢市场、抢工期,往往走一步看一步,忽视了长期 发展战略指导,导致企业缺少明确的成本控制目标,容易造成事中成本控制和 事后成本控制的盲目性,由于企业成本控制缺乏战略指导,使得成本控制对策 与战略目标相脱节,成本预测、决策可有可无,成本计划如同虚设。 (3)成本控制还处于粗放的状态。 中国房地产企业的成管理与控制跟很多工业企业的管理的系统化、程序化、 精细化相差很远,目前中国房地产企业的成本管理还处于一种粗放的状态,具 体表现如下。 首先,缺少组织架构支撑。当前许多地产公司在开展成本管理工作之前, 多数没有专职的部门负责成本工作,多数公司是由财务部门“兼顾”成本管理, 而有些公司则是将“成本”局限的定义为“工程造价成本”,由工程预算等相 关部门负责,可以看出,这些房地产公司从组织架构上很难支撑“全程成本控 制”的管理需求,而在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本” 的概念,没有真正理解全过程、全成本的管理思想。 其次,“流程”不清晰,“方法”不明确。什么是成本控制的“流程”? 我们说的房地产开发企业的成本控制的流程就是:针对房地产企业而言,首先 要明确成本目标,其次确定目标成本的内容及产生的环节,再次,根据目标成 本产生的环节确定控制的执行组织体系,最后根据组织体系运行的需要,建立 一套控制标准与矫正方法,这个过程我们也可以理解为“目标成本-已发生成 本-动态成本-调整成本”。许多地产企业在成本管理的过程中,根本没有“目 标成本”、“动态成本”概念,当然就更别说形成这样的成本管理的流程体系 了。 (4)成本控制缺乏科学性和全面性。

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各个房地产企业的管理模式各不相同,实践中也没有一套行之有效的科学 的控制方法作为指导,各个企业基本上都是根据自己的经验在控制,随意性比 较大,且在操作的过程中,由于成本的发生周期长,涉及面广,很难做到全面 系统科学的控制。 (5)不确定性成本或风险成本的控制是成本管理中的弱项。 由于建筑市场材料和设备价格的波动,以及银行利率调整等,增加了不确 定性成本控制的难度;由于成本管理的现金流分析采用的数据大都来自估算和 预测,企业制定的资金使用计划具有一定的不确定性,经常造成项目的现金流 入减少或现金流出增加,直接影响资金使用率,增加企业的资金成本。 (6)设计、施工等关键环节成本控制缺乏行之有效的科学方法。 在项目工程施工过程中,对成本的跟踪控制力度不够,预控效果差,直接 丧失许多节省投资的机会。同时由于市场竞争激烈,资金回收压力大,需要加 快项目进度,但往往是:设计未完善就招标、施工阶段边设计边施工。施工图 设计未能在招标、施工之前完成,造成在项目前期无法对目标成本进行准确测 算;项目施工中也无法精确控制施工成本,同时由于设计不完善,造成设计变 更多,返工多,直接增加施工成本。由于各种原因,监控不力等,造成工期拖 延,间接增加资金成本、管理成本、减少经营效益等。

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第 4 章 我国房地产项目成本控制问题的解决对策及策略
前面文章对一般房地产项目成本控制中存在的问题进行了分析,可以清楚 地看出我国现有房地产企业运行机制中存在的问题,那么如何在项目的各个阶 段进行有效的成本控制,以应对这些问题,便是我们接下来要讨论的内容。

4.1 我国房地产项目成本控制问题的解决对策
4.1.1 决策阶段成本控制问题的解决对策 房地产开发决策工作是成本控制的关键,决策的好坏将直接影响整个成本 控制,因此,正确的投资决策是成本控制的前提。这一阶段成本控制的内容是 寻找项目、市场调查和投资评估。开发商应着重考察投资环境、投资房地产产 品的市场价值、项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市政配套 情况、建材与设备的供应情况。该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成 本结合起来,对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。对于策划人员要先 进行认真的市场调研,提出既符合消费者需求又利润水平较高的投资方案;分 析人员再依据现有的资料和特定方法,对建设项目的投资数额进行投资估算; 决策者依据科学严谨的策划报告书,对拟建项目的建设标准、市场需求、设计 方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究,最 终决定决策是否可行;最后是项目决定实施后,相关人员全面准确地估算建设 项目的工程造价。 具体的成本控制的措施主要有以下几个方面: (1)降低房地产开发投资风险的方法。 1)进行充分的市场调查分析。风险是指在投资经营过程中各种不确定因素, 使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最 好方法,就是通过市场调查充分利用信息化手段,获得尽可能详尽和准确的信 息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。 通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要 的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资企业的相关部门对 房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。

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2)采取多样化组合投资。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同 类型的房地产开发项目上,投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、 写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房 地产的开发风险大小不一,收益高低相应不同。一般而言,开发项目收益率相 对较高的风险大,开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不 同的房地产开发项目,整体开发风险就会降低,其实质就是用个别房地产开发 的高收益去弥补个别低收益的房地产损失,最终获取一个较为平均的收益。房 地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例, 使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。 3)提前与租户、客户签订租约或预售合同。工程完工后房地产空置的风险, 租金下降的风险,售价跌落的风险,都可通过预租预售的安排来避免。当然, 预租、预售时,还应注意一个问题,这就是开发商的风险降低意味着与其交易 的客户的风险提高。所以,开发期越长,其他行业的客户就越不愿意与开发商 签定固定价格的合同。若要预租或预售,则租金、售价就会被压得较低。 (2)对房地产开发项目进行有效的成本控制。 1)运用保险手段转嫁风险。通过向保险公司投保,以缴纳保险费为代价, 将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实 施经济补偿的方式,一直是处置风险的主要手段,但保险的使用仍是有限的, 因为并非所有风险都可以保险,而且在很多情况下,保险并不能提供充分的补 偿。 2)通过非保险手段转嫁风险。房地产开发企业可通过正当、合法的合同条 款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危 险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位,从而减少自己的风险责任。再 如实行项目股份化,将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能 力的风险,或保险无法提供的情况下,此种方法发挥着特有的作用。 3)直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日 常经营成本,又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来,以组建专 业自保公司作为主要形式的自留风险手段,已在国内外成为一种十分引人注目 和具有广阔发展前景的手段,而这种主动自留风险手段的选择与实践,应遵循 法律规定,如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留,就受到很大的限制, 同时还要受自身经济实力的制约。
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(3)采用目标成本控制方法进行投资决策控制。 开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资, 则企业的利润得不到保证,并可能导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目标建筑 成本控制方法来进行投资决策控制具有一定的科学性和可行性。在立项以前, 要经过反复测算,如果确定的建筑成本总额低于建筑成本控制数,则该投资项 目可行。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可 行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发 而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。 (4)从费用方面进行控制。 投资决策阶段的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。由于有国 家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大 限度地控制企业的费用,此阶段主要控制的费用有:征地费用、拆迁安置费用、 大市政费用、规划条件等。 4.1.2 设计阶段成本控制问题的解决对策 规划设计的考虑,要围绕住宅和商业店铺产品销售的市场和利润的大小来 研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售 好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更, 就必须采取有力措施, 切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施主要有以下 几个方面。 (1)加强设计阶段的经济论证。 设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模、建筑方案、 结构方案,设计方案优化与否,直接影响着房产项目工程总造价,影响着工程建 设的综合效益。在方案比较时,可以采用成本——效益分析方法,在满足工程结 构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分 析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系, 力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管 理方法,以求获得最佳综合效益。 (2)实行限额设计。 所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的 前提下, 控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。 同时,
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各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计 中不合理的设计变更, 保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一 味考虑节约投资,也决不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学,尊重事 实,实事求是,精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量的控 制是实行限额设计的有效途径和主要方法。 (3)实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。 目前,房产项目普遍实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平,促 进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方 法,可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋,而且要 在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑造型美观,又要 造价合理,从而保证项目的经济利益。 (4)要加强设计出图前的审核工作。 加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶 段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小, 可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高 设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。 我们以经济适用房项目为例: 对于经济适用房来说,规划设计是其前期进行成本控制的关键内容,经济 适用房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则, 通过合理设计体现经济适用房的特点。首先,实现设计方案的最优化。房地产 企业在委托设计时应大力引进竞争机制,加强管理工作,通过设计招投标来选 择优秀的设计单位,而设计方案不仅要考虑技术上的可行性,还要考虑经济上 的合理性。其次,实行限额设计。设计一旦获得批准,就应严格控制变更程序, 不轻易变更设计,以保证工程竣工结算不突破总投资额。再次,科学进行图纸 设计。在设计图纸过程中,设计人员不仅要注重设计质量和期限,还要充分考 虑设计对工程建设成本的重大影响,及时组织图纸会审,从设计、造价等多角 度对设计方案进行可行性分析。最后,加强设计出图前的审核工作。尽量把工 程变更控制在施工之前,实践证明,要克服设计方案的不足或缺陷,在工程施 工之前进行所花费的代价最小,取得的效果最好。 4.1.3 施工阶段成本控制问题的解决对策
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(一)施工过程的成本控制内容有多种,概括起来一般从组织、技术、经 济、合同管理等几个方面采取有效控制措施。 (1)采取组织措施控制工程成本。 首先明确项目部机构设置与人员的配备,明确项目部、公司、施工队之间 的责权利关系,其次要明确成本控制者及任务,项目经理是成本控制的第一责 任人,是成本控制的主要执行者,他对项目部、公司及施工队整体利益负责。 (2)采取技术措施控制成本。 采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性,对标书中主 要技术方案作必要的技术经济论证,以寻求较为可靠的方案,从而降低工程成 本,包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗、提高机械化等。 (3)采取经济措施控制工程成本。 经济措施主要包括对人工费用、材料费用、机械费用等的控制。 1)人工费用。人工费用占全部工程费用的比较较大,一般在10%左右,所 以要严格控制人工费用。要从用工数量方面控制,有针对性的减少或缩短某些 工序的工日消耗量,从而达到减低工日消耗,控制工程成本。 2)材料费控制。材料费用一般占全部工程费的65-75%,直接影响工程成本 和经济效益,一般做法是要按量价分离的原则,主要做好以下两个方面的工作。 一是对材料的用量的控制。首先是坚持按定额确定材料的消耗量,实行限额领 料制度,其次是改进施工技术,推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新 材料,再就是对工程进行功能分析,对材料进行性能分析,力求用低价材料代 替高价材料,加强周转料管理,延长周转次数等。二是对材料的价格进行控制。 主要由采购部门在采购中加以控制,首先对市场行情进行调查,在保质保量的 前提下,货比三家,择优购料;其次是合理组织运输,就近购料,选用最经济 的运输方式,以降低运输成本;再就是考虑奖金的时间价值,减少资金占用, 合理确定进货批量与批次,尽可能减低材料储备。 3)机械费用的控制。尽量减少施工中消耗的机械台班量,通过合理施工组 织,机械调配,提高机械设备的利用率和完好率,同时加强现场设备的维修、 保养工作,降低大修、经常修理等各项费用的开支,避免不当使用造成机械设 备的闲置;加强租赁设备计划管理,充分利用社会闲置机械资源,从不同角度 降低机械台班价格。 (4)加强质量管理,控制返工率。
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在施工过程中要严格把好工程质量关,始终贯彻“至诚、至精、更优、更 新”的质量方针各级质量自检人员定点、定岗、定责,加强施工工序的质量自 检和管理工作,真正贯彻到整个过程中,采取防范措施,消除质量通病,做到 工程一次性成型,一次性合格,杜绝返工现象发生,避免造成不必要的人财物 的浪费。 (5)加强合同管理,控制工程成本。 合同管理是工期企业管理的重要内容,也是降低工程成本,提高经济效益 的有效途径,项目施工合同管理的时间范围应从合同谈判开始,至保修日结束 止,尤其是加强施工过程中的合同管理,抓好合同的攻与守,攻意味着合同执 行期间密切注意我方履行合同的进展情况,以防止被对方索赔。合同管理者的 任务应熟知合同的字里行间的每一层意思,及时避免每一层的不当或延误而造 成成本的增加。 (二)在一般性的控制之下,对于工程施工薄弱环节的成本控制是施工环 节成本控制的重中之重。 在目前的工程管理过程中,质量监督、进度控制机制已经比较完善,但招投 标、工序安排、工程变更和材料价格等的成本控制工作恰恰是施工管理中的薄 弱环节。由于成本控制工作做的不到位,工程虽能按期保质完成,但一算账就是 不盈利或盈利较低,未能达到预期的收益,这是房产开发企业存在非常普遍的一 个问题。 (1) 严格进行工程招标,控制新开工程的造价。 通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的 施工队伍。建设单位签订承包合同是个关键,要把主要内容在合同中予以明确。 要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范,就施工中可能产生职责不 清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定,经法律形式确定下来, 确保双方的按约履行。 (2) 合理安排施工顺序,减少临时费用。 在组织住宅小区的施工,安排开工计划时,要考虑到附属配套及大、小市政 工程能否与住宅工程同步进行,尽量不发生临时供水、供电、供热的费用,并减 少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前,即可进行各类 管道的铺设,减少二次开挖,避免施工企业因现场施工的原因向开发企业索赔, 从而降低成本。
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(3) 建立工程变更制度,降低工程成本。 工程变更是编制预算增减账的依据,是施工企业在中标后提高造价,增加收 入的主要手段,作为监理工程师要加强工程洽商的管理,防止不正当的索赔 ,建 立规范的变更制度是非常必要的。变更管理制度的内容要确定工程、规划、预 算合同等有关部门在签办工程洽商时的责任,分工必须明确,权力不宜过分集 中。签办变更要注意以下问题: 第一,施工前应严格审图,尽量少改动,少办洽商,减少造价增加的幅度; 第二,结算时要特别注意减账洽商,防止施工企业漏报; 第三,变更应先办,有了手续后再施工。在工程施工中,工程人员往往考虑工 程进度, 先按变更的情况施工,然后再补洽商手续。这样做的弊病往往是有的隐 蔽工程,做完之后无法核实,工作中出现被动。如果工程进度要求紧,也要变更和 施工同步进行,增、减账及时审, 避免无法核实的情况发生,引起双方不必要的 争议。 第四,变更内容既要满足工程施工及使用功能需要 , 又要考虑经济合理和 投资节约。凡是因施工企业出于施工方便签办的变更增帐 , 原则上不予补偿。 并应在洽商中予以注明。 (4) 严格控制材料、设备价格。 作好市场价格的管理工作,掌握价格的变动趋势,特别是大宗材料设备订货, 应货比三家,在满足施工的前提下,把握好订货的时机。同样的材料设备,由于产 地档次不同,价格相差很远,就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同,价格 也有差别。要树立成本意识,形成控制成本机制。材料设备费在工程的建安造价 中约70%, 有的工程还会更高,因此材料设备费应是建安成本控制中的重点。凡 施工企业自行采购的材料,重点是对指导价的材料控制,可以采取限价的手段进 行控制。材料限价的原则,一是明确加工订货的责任者是施工单位,业主与监理 工程师适当参与,参与的目的是控制材料的采购价格,但不能包办代替;二是可 以推荐厂家但不指定厂;三是监督材料的质量;四是在保证质量的前提下合理 限价。这种材料限价的作法,体现了风险共担的原则,适应当今建材市场的状况。 (5) 加强竣工结算的审核。 凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成,要有竣工验收单,如有甩 项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清 理,重点做好材料价差及竣工调价的审定工作,审核时应与原招标文件对照,凡
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系标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技 措费、提前工期奖、优质奖等相关费用。认真实行结算复审制度及工程尾款会 签制度,确保结算质量。

4.2 我国房地产项目成本控制的策略
房地产开发周期一般都要跨度几年,有些成本往往在工程决算或销售时才能 度量。对于开发企业而言,该投入的成本没有投入或投入不足,都会影响销售利 润和品牌价值,不该投入的成本投了或不该多投入的成本多投了,也不会产生利 润和品牌贡献,只能是成本损失。以上特殊性决定了许多行业通用的量化成本指 标比较法对房地产开发成本管理只能起到一定的参照作用 , 具体实践中需要找 到适合房地产开发企业的成本控制策略才行。 (1)以利润为基准 利润是商业活动中永恒不变的中心,房地产开发企业也不例外,在时间上和 空间上获取利润能力的大小是衡量一个企业竞争力和生命力的最直接也是最可 信的标准。房地产企业控制成本的最根本目的也是为了实现利润。就成本管理 而言,利润可以成为通用的管理基准。既然很难用经验成本参照值去直接控制成 本支出,以可实现利润为基准进行成本控制就成为必然选择。利润可分当期利润 和后续利润,与利润有关的过程包括利润形成过程、利润变现过程和后续利润的 储备过程 ( 企业的后续利润储备可以理解成企业战略资源核心能力的储备过 程 )。对利润的分类控制和过程管理是房地产开发企业成本控制的有效途径。 (2)以品牌为目标 品牌是房地产企业的战略资源,直接贡献于企业的当期利润和后续利润。房 地产产品属于长期耐用品,其产品品质需要在很长的消费过程中才可体现,同时, 房地产产品又是高价值品,成熟的消费者购买之前通常会从长远考虑而慎重决 策。产品品质直接贡献或损毁开发企业品牌,对消费者而言,房地产企业品牌就 是房地产产品看得见的外在品质表现,既代表过去的产品品质,也一定程度上预 示了未来产品品质的稳定性。因而市场越成熟,品牌消费特征愈明显。好的企业 品牌可明显节约营销成本。对于房地产企业而言,必要成本的足量投入本身就是 维护其产品品质和企业品牌的过程,偷工减料、以次充好的短期行为必会伤及 产品品质和企业品牌,最终危及企业的生存发展。如果说利润主要体现了开发企 业的单方利益,品牌则通过代言产品品质而成为联结开发企业与消费者长期利益
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的桥梁。由于成本支出和企业品牌之间存在作用与反作用的影响关系, 品牌与 企业利润也是不可分割的联结体,故以利润为基准而以品牌为目标就构成了房地 产成本控制标准的双重理念。 (3)提高开发规模,讲究规模效益 大规模开发有利于降低单位产品成本。房地产开发企业在选择新项目时,应 尽量选择较大的地块,增加开发规模。同时,在材料、设备的采购时,应尽量采用大 宗采购,以降低单位成本。目前市场上已经出现了联合采购的现象,即多个开发企 业形成采购联盟,在材料、设备的招标、采购上采取联合行动,形成战略合作伙伴, 共同发出招标、采购公告,统一行动,实行大规模采购,以降低建筑成本。 (4)全局成本策略 房地产开发应贯穿全局成本控制的理念。一方面,成本与收入、利润、品牌 存在着联动的影响关系。成本也是战略的组成部分,有低成本、低价格、低利润、 较大的市场份额的战略定位,也有高成本、高价格、高利润、面向高端局部客户 群的市场选择;另一方面,成本要素内部以及成本与时间和质量之间也有一定的 代偿性,往往表现为发生互为消长的变化。一个部门、一个环节对低成本的追求 有可能导致其他部门、其他环节以更高的成本为代价。尽管这些内容不一定都 是成本控制的内容,但以上复杂的关系使成本控制无法单独着眼于成本本身,所 在在执行成本控制战略的过程中,必须着眼建立全局的成本控制理念。 (5)重视开发过程中容易被忽视的重要环节 1)前期成本环节尤其是投资决策和项目定位策划成本应高度重视,成本控 制不仅只表现在降低成本方面,还表现在提高资源的利用效率方面,用有限资源 创造出更多的价值,或改变资源的用途, 生产利润总额更高的产品都是现实选择。 故此,前期环节相关成本的减少只要能够相应增加收入或降低风险,就可视为能 带来增益的有效投资。 2)建安施工环节最易忽视的成本问题是选材档次不匹配,一般开发企业都 会关注采购环节的直接成本,如通过招标竞价、规模化采购等方式压低采购价 格,但购买的设施建材是否符合产品定位却关注得不多,因此材料的质量必须 要根据产品的品质定位来确定,不能单纯以价格来确定材料,否则一位以最低 价来选择材料,往往会适得其反。

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第 5 章 我国房地产项目经济效益评价指标及其计算
成本控制的目的在于获得经济效益。评价房地产项目经济效益的好坏主要 通过计算经济效益指标。 房地产效益指标包含两大类,即静态指标和动态指标。

5.1 房地产项目静态指标及其计算与分析
对房地产开发项目的投资效益进行评估时,若不考虑资金的时间价值,称 为静态评估,其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资 回收期等。 (一)投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总 额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产 期内各年的利润总额变化幅度较大的项目,应计算生产期年平均利润总额与项 目总投资的比率。其计算公式为: 投资利润率=项目年利率总额或年平均利润总额/项目总投资 (5-1)

项目投资利润率越高,表明项目经济效益越好,否则表明效益欠佳或亏损。 在利用投资利润率进行评估时,首先要确定一个利润率标准(例如 20%),当 投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案,否则就拒绝该投资方 案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择,应该选投资利润率最高的方 案。 例如,某项目的总投资为 500 万元,其年平均销售利润为 146 万元,则该 项目的投资利润率是多少? 该项目的投资利润率为: 146/500×100%=29.2% 如果确定的投资利润率标准为 20%,则可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用 的指标;当项目不具备综合分析所需的详细资料时,或在建设项目制定的早期
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阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适 用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最 终评价。 投资利润率法主要有以下优点: (1)经济意义易于理解,净利润是较为熟悉的概念; (2)使用简单、方便; (3)考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。 其主要缺点在于: (1)没有考虑资金的时间价值; (2)由于净利润只是会计上通用的概念,与现金流量有较大差异,因此投 资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 (二)投资回收期 投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投 资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期,它是指以项目的净收益 抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示,从建设开始年算 起。 投资回收期可根据现金流量表(全部投资)中累计净现金流量计算求得。 求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较,当求出的投资回收期短 于行业的基准投资回收期,表明项目投资能在规定的时间内收回,经济效果好。 投资回收期法的主要优点在于: (1)使用简单、方便。主要体现在三个方面:一是评估指标计算较为简单; 二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量,而不必确定投资项 目寿命期所有年份各年净现金流量;三是不用确定贴现率。 (2)投资回收期的经济意义易于理解。 (3)在一定意义上考虑了投资风险因素,因为通常投资回收期越短则投资 风险越小。正是由于投资回收期法具有以上优点,所以对小投资项目评估时, 经常采用该方法,即使在对大型项目评估时,也经常将此法与其他动态指标结 合使用。 投资回收期法的主要缺点有: (1)没有考虑资金的时间价值,这一点体现在将不同年份的现金流量直接 相加。
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(2)不考虑投资回收期以外各年净现金流量,所以不利于对投资项目进行 整体评估。 (3)投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。

5.2 房地产项目动态指标及其计算与分析
对房地产开发项目的投资效益进行评估时,考虑资金时间价值的方法,称 为动态评估,计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投 资活动有效期的经济效益,使评估更加符合实际,常用的动态评估指标有净现 值、内部收益率、投资回收期等。 (一)净现值 净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量,按预先规定的贴 现率或基准收益率,折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评 估开发项目投资效益的方法,称为净现值法。其计算公式为:

NPV ?

?(CI t
?0

n

? CO ) (1 ? ic )?t t

(5-2)

式中 NPV 为净现值;n 为开发项目投资活动有效期; ic 为贴现率或基准 收益率。 在利用净现值评估项目时,若 NPV>0,表示开发项目方案的收益率不仅可 以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平, 而且尚有盈余; NPV<0, 若 则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平;若 NPV =0,则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资 收益水平。所以,只有 NPV≥O 时,该方案在经济上才是可取的;反之则不可 取。举例如下: 例:甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表 5-1 所示,已知基准收益 率为 10%。 表 5—1 年份 甲方案净现金流量 乙方案净现金流量 甲乙两方案各年净现金流量 O -1000 -1000 1 300 100
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单位:万元 3 300 300 4 300 400 5 300 500

2 300 200

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试利用净现值法判断甲乙两方案的可行性, 如果都可行, 应该选择哪一个? 甲方案的净现值为: 300 300 300 300 300 NPV甲= ? ? ? ? ? 1000 2 3 4 (1 ? 10%) (1 ? 10%) (1 ? 10%) (1 ? 10%) (1 ? 10%)5 =137.24(万元) 乙方案的净现值为: 100 200 300 400 500 NPV乙= ? ? ? ? ? 1000 2 3 4 (1 ? 10%) (1 ? 10%) (1 ? 10%) (1 ? 10%) (1 ? 10%)5 =65.26(万元) 由于甲乙两方案的净现值都大于零,因此这两个方案都可以接受。但甲方 案的净现值大于乙方案的净现值,根据净现值法知甲方案优于乙方案,应该选 择甲方案。 由此可以看出,净现值法的基本思想是投入与产出相对比,只有当后者大 于前者时,投资才是有益的。为了便于考虑资金的时间价值,将不同时点上发 生的现金流量统一折算为同一时点(项目实施的开始时点),未来各年净现金 流量的现值之和就是进行投资的“产出”,而初始投资就是“投入”。 例: 甲乙两个投资方案所需初始投资都是 1000 万元, 若基准收益率为 10%, 甲乙两个投资方案各年净现金流量如表表 5—2 所示。 表 5—2 甲乙两方案各年净现金流量 年份 O -1000 -1000 单位:万元 2 400 300

1 400 300

3 407 300

甲方案净现金流量 乙方案净现金流量

甲方案的净现值为: 400 400 407 NPV甲= ? ? ? 1000 ? 0 (万元) 2 (1 ? 10%) (1 ? 10%) (1 ? 10%)3 乙方案的净现值为: NPV乙 =300×(P/F,10%,3)-1000=300×2.4869-1000=-253.93 (万元)

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甲方案的净现值等于零,恰好满足所预定的投资收益水平,该方案可以接 受。乙方案的净现值出现负值,说明投资该项目不能获得预期的投资效益,反 而导致亏本,故该方案不能被接受。 净现值法主要具有以下优点: (1)净现值的计算考虑了资金的时间价值。 (2)净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利(或亏本)数 额大小。正由于此,人们通常认为净现值法是投资评估方法中最好的一个,并 被广泛使用。 它也有不足之处: (1)净现值的计算依赖于贴现率数值的大小,贴现率越大则所计算出来的 净现值越小,而贴现率的大小主要由筹资成本所决定。也就是说,一项投资机 会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来,一项获利很高的投资机 会可能由于筹资成本较高而使得该项目的净现值较低。 (2)净现值指标不能反映投资效率的高低,一项投资规模大、投资利润率 低的项目可能具有较大的净现值;而一项投资规模较小、投资利润率较高的项 目可能具有较小的净现值。 (二)内部收益率 所谓内部收益率(IRR),是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值 累计等于零的贴现率。根据等值的概念,也可以认为内部收益率是指在方案寿 命期内使现金流量的净将来值或净年值为零的贴现率。故内部收益率可定义为: 使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现 率。它反映了项目所占用资金的盈利率,是考察项目盈利能力的主要动态指标。 为了与资本的利率 i 加以区别,可以用 r 表示方案的内部收益率。其计算公 式如下:

NPV ?

? (CI t
?0

n

? CO ) (1 ? r )?t ? 0 t

(5-3)

应用净现值等于零求内部收益率时,可以将净现值 NPV 看做是关于 r 的一 元高次幂函数。先假定一个 r 值,如果求得的 NPV 为正,则说明 r 值假定得太 小,应再假定一个较大的,值计算净现值;若求得的净现值为负,则应减小 r 值以使净现值接近于零,当两次假定的值使净现值由正变负或由负变正时,则
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在两者之间必定存在着使净现值等于零的 r 值, 该值即为欲求的该方案的内部收 益率。 在评估时,将求出的全部投资或自有资金(投资者的实际出资)的内部收 益率(IRR)与行业的基准收益率或设定的贴现率( ic )比较,当 IRR≥ ic 时, 即认为其盈利能力已满足最低要求,该方案是可以接受的。 下面介绍几种计算方法: 1.试算法。由图可以看出,随着贴现率的不断增加,净现值越来越小,当 贴现率增加到某一数值时,净现值为零。此时的贴现率即为内部收益率 IRR。此 后随着贴现率的继续增加,净现值变为负值。利用这个特点即可以通过试算, 求出内部收益率。 例如,某投资项目各年净现金流量如表 5-3 所示,求该投资项目的内部收 益率。 表 5-3 年份 净现金流量 某项目各年净现金流量 O 1 2 -100 20 30 单位:万元 3 4 30 40

5 50

首先适当选择一个贴现率 r 值,计算相应的净现值。若取 r=10%,其相应 的净现值为:
NPV= 20 30 30 40 50 ? ? ? ? ? 100 (1 ? 10%) (1 ? 10%)2 (1 ? 10%)3 (1 ? 10%)4 (1 ? 10%)5

=23.88(万元) 试算结果表明,净现值大于零,所取贴现率偏小,应进一步增加。当取 r= 15%再次计算得相应净现值 NPV=7.53,仍然大于零,说明还要再增大贴现率 r 值,再取 r=20%进行试算,结果相应净现值 NPV=-5.75,净现值小于零表明 所取的贴现率过大。重复这种试算过程便可以得到内部收益率。 2.插值法。插值法是利用两个直角三角形相似,对应边成比例的特点,求 投资项目的内部收益率的近似解,其计算步骤如下: (1)通过试算得两个贴现率 r1 和 r2 ,使之满足:

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NPV1 ? ?
t ?0

n

CFt (1 ? r1 ) t
CFt (1 ? r2 ) t

?0

(5-4)

NPV2 ? ?
t ?0

n

?0

(5-5)

(2)利用下述公式求近似的内部收益率。

IRR ? r1 ? (r2 ? r1 ) ?

NPV1 | NPV1 | ? | NPV2 |

(5-6)

显然,当 r1 与越接近,误差越小。 仍以上例所述的投资项目为例,现利用插值法求近似的 IRR。 由上例的前四步试算可知,当贴现率为 17%时,相应 NPV 为 1.89,当贴现 值为 18%时,相应 NPV 为-0.76,于是取 r1 =17%, NPV2 =1.89; r2 =18%,

NPV2 =-0.76,利用上述公式得:
IRR ? 17% ? (18% ? 17%) ? 1.89 | 1.89 | ? | ?0.76 |

=17.71% 此结果与上述试算结果相同。 3.查表法。可直接查阅相关经济类书籍附录的因素表中所列系数,求出内 部收益率。 内部收益率法具有以下主要优点: (1)内部收益率的计算考虑了资金的时间价值; (2)内部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率; (3)内部收益率表示投资项目内在收益率,所以能在一定程度上反映投资 效率高低。 其缺点主要表现在: (1)内部收益率不能直观地显示项目投资获利数额的大小; (2)内部收益率的计算较为复杂;

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(3)当投资项目各年净现金流量不是常规模式时,一个投资项目的内部收 益率可能存在多个解或无解,此时内部收益率无明确的经济意义。 (三)净现值法与内部收益率法的比较 这两种方法的区别主要表现在: (1) 经济意义不同, 净现值表示从事一项投资会使资金增加或减少的现值, 而内部收益率则表示投资项目的内在利润率; (2) 计算净现值需要首先确定贴现率大小, 而内部收益率的计算则不需要; (3)在对多个互斥项目排序时,有时会得出不同的结论。举例如下: 甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表 5-4 所示,则甲乙两方案净现 值与贴现率的关系如表 5-5 所示。 表 5-4 年份 甲乙两项目各年净现金流量 O 1 2 -1000 -2200 300 550 300 600 单位:万元 3 4 300 700 300 650

5 300 600

甲项目净现金流量 乙项目净现金流量

表 5-5 净现值与贴现率的关系 贴现率 r(%) 甲方案 5 8 10 12 15 17 298.84 197.81 137.25 81.43 5.65 -40.20

乙方案 477.59 265.46 138.30 21.18 -137.85 -234.01

当贴现率大于 10%时,采用净现值法与采用内部收益率法会得出相同结论 ——甲项目优于乙项目;但当贴现率小于 10%时,采用净现值法与采用内部收 益率法会得出相反的结论。 出现上述不一致的主要原因在于: (1)两个投资项目的投资规模不同。
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(2)上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。其中净现值法假定了 再投资利润率等于计算净现值所用的贴现率,而内部收益率法假定再投资利润 率等于 IRR。下面通过例子分别说明。 例:甲乙两项目各年净现金流量如表 5-6 所示。已知贴现率为 10%,经计 算得甲乙两项目的净现值分别为 267.95 万元和 535.90 万元,乙项目的净现值恰 为甲项目净现值的两倍,而甲乙两项目的内部收益率相等,均为 21.86%。产生 这种结果的原因在于乙项目的初始投资是甲项目初始投资的两倍,同时各年净 现金流量也是甲项目相应年份净现金流量的两倍。 表 5-6 年份 甲项目 乙项目 甲乙两项目各年净现金流量 1 2 400 800 400 800 单位:万元 3 400 800

0 -1000 -2000

4 400 800

例:甲乙两项目各年净现金流量如表 5-7 所示。 表 5-7 年份 甲项目 乙项目 甲乙两项目各年净现金流量 1 2 3 1400 100 100 100 100 100 单位:万元 4 5 100 100 100 3813

0

-1243.6 -1243.6

经计算得 IRR(甲)=IRR(乙)=30%。按内部收益率法,甲乙两项目优劣程度 完全相同,由于甲乙两项目的初始投资相同,所以无论是投资于甲项目还是乙 项目,所收到的现金净收入在第 5 年末的终值应该相同。因此有: 甲项目 1~5 年净现金流量终值=乙项目 1~5 年净现金流量终值 若以 i 表示再投资利润率,则有:
甲项目 ~ 5年 1 净现金流量终值 乙项目 ~ 5年 1 净现金流量终值 ? 1400(1 ? i) 4 ? 100[(1 ? i) 3 ? (1 ? i) 2 ? (1 ? i) ? 1] ? 100[(1 ? i) 4 ? (1 ? i) 3 ? (1 ? i) 2 ? (1 ? i)] ? 3813

所以:

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14001 ? i) 4 ? 100 1 ? i)3 ? (1 ? i) 2 ? (1 ? i) ? 1] ( [(
? 100 1 ? i) 4 ? (1 ? i) 3 ? (1 ? i) 2 ? (1 ? i)] ? 3813 [(

上式经化简得:

13001 ? i) 4 ? 3713 (

i ? 4 3713/ 1300? 1 ? 30% ? IRR =IRR 乙 甲
这就是说,在用内部收益率法对甲乙两项目优劣比较时,实际上假定了两 个投资项目再投资利润率等于其内部收益率。 例:甲乙两项目各年净现金流量如表 5-8 所示,且贴现率为 10%。 表 5-8 年份 甲项目 乙项目 甲乙两项目各年净现金流量 0 1 2 -500 -500 1100 100 100 100 单位:万元 3 4 100 100 100 100

5 100 1564

经计算得 NPV(甲)=NPV(乙)=788 万元。由于甲乙两项目的初始投资相同, 所以无论是投资甲项目还是乙项目,所收到的现金净收入在第 5 年末的终值应 该相同。因此有:
11001 ? i) 4 ? 100 1 ? i)3 ? (1 ? i) 2 ? (1 ? i) ? 1] ( [(

? 100 1 ? i) 4 ? (1 ? i) 3 ? (1 ? i) 2 ? (1 ? i)] ? 1564 [(
上式经化简得:

100(1 ? i) 4 ? 1464

i ? 4 1464/ 100 ? 1 =10%=贴现率
这就是说,在用净现值法对甲乙两项目优劣比较时,实际上假定了两个投 资项目的再投资利润率等于在计算净现值时所使用的贴现率。 (四)动态投资回收期 动态投资回收期是考虑了资金时间价值的回收期。 假设初始投资额为 C,每期期末的净现金流量分别为 R1 , R2 ~ Rn ,则动态 投资回收期即为满足下式的 N 值:

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N ?1 t ?1

? (1 ?ti)t
如果

R

?C ??
t ?1

N

Rt (1 ? i) t

(5-7)

R1 ? R2 ? ? ? Rn ? R ,则动态投资回收期可由下式求得:
(5-8)

R(P/A, i ,N-1)<C≤R(P/A, i ,N)

例如,投资新建某办公楼,初始投资为 2 亿元,预计此后每年的净现金流 量为 5000 万元。若 i =10%,则动态投资回收期为满足下式的 N 值: 5000(P/A,10%,N-1)<20000≤5000(P/A,10%,N) (P/A,10%,N-1)<4≤(P/A,10%,N) (P/A,10%,5)=3.7908 (P/A,10%,6)=4.3553 3.7908<4≤4.3553 即该项目动态投资回收期为 6 年。也可以通过插值法求出更准确的投资回 收期:
Pt ? 5 ? 4 ? 3.7908 ? 5 ? 0.37 ? 5.37 年 4.3553 ? 3.7908

在评估中,求出的动态投资回收期同样与行业的基准投资回收期比较,当 前者小于等于后者时,表明项目投资能在规定的时间内收回。

5.3 房地产项目经济效益计算指标比较
动态指标与静态指标同样是衡量房地产项目经济效益的重要依据。区别在 于前者忽视而后者却考虑了资金的时间价值问题。 资金时间价值(又称货币时间价值)是指资金经过一段时间的投资所增加 的价值,最简单的外在表现形式,即为资金的利息。显然,动态指标更能准确 反映项目运行中的经济特性,但考虑因素较为多些,计算过程也较复杂。静态 指标是房地产投资分析的传统方法。动态指标采用了兑现的方法来计入货币时 间价值的影响。

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第 6 章 结论
本论文主要研究我国房地产项目的成本控制方法及其相关的经济效益问 题。成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容,它贯穿于整个项目从 土地竞买、决策、设计、招标投标、建设施工、竣工结算等全过程,对于提高 开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。通过以上分析提出如下结论: 首先,决策阶段成本控制是开发项目成本控制的关键。提出在投资决策阶 段进行可行性研究,对项目功能准确定位;项目投资估算,对拟开发项目经济 上的合理性进行分析论证,对不同建设方案进行比较、选择。其次,建设施工 阶段成本控制是开发项目成本控制的难点。提出在施工阶段的成本控制是在不 影响开发项目进度、质量、生产操作和安全的条件下,将开发项目的实际费用 控制在预算范围内。最后,项目开发成本与各管理层、各部门、各人员的活动 密切相关,他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此,成本 管理的主体应该是个全员概念,企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成 的影响者、成本管理的参与者和实施者。 总之,房地产成本控制对于提高房地产企业经济效益的重要意义不言而喻。 房地产项目成本控制活动应以成本效益观念为支配思想,实现由传统的节约、 节省观念向现代效益观念转变,从投入与产出的对比分析来评价投入(成本)的必 要性、合理性,努力以尽可能少的成本付出,创造尽可能多的使用价值,为企 业获取更多的经济效益。

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参 考 文 献

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沈阳工业大学本科生毕业论文





本文从课题选择到论文撰写过程中自始至终得到了我的导师王竹芳老师的 悉心指导,使我得以完成本论文,她不仅在论文开题阶段给我指明了研究的方 向;而且在研究的过程中不断帮我理清思路,提高论文写作的技巧。她渊博的 知识,丰富的阅历,严谨的治学态度,对我产生了很大的影响,使我收获颇丰, 特在此致以深深的敬意和谢意! 在四年的学习期间,沈阳工业大学管理学院的各位老师认真而出色的教学 和指导使我受益很深,得以顺利完成学业。在此对管理学院各位领导和老师一 并致以衷心的感谢!

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