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农用地转为建设用地的程序


农用地转为建设用地的程序
根据法律法规规定, 目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下 步骤: 一、农用地转用、征用土地,必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规 划和土地利用年度计划。因此,用地单位在初步选定某农用地为建设用地后,应 首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 规划必须符合原国家局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家 土地管理局令》第七号)的要求。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》 ,则地方人 民政府批准提供建设用地前,须先取得国土资源部许可,再履行批准手续。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》 ,则在禁止 期限内, 土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件,各级人民政府也不批准 提供建设用地。 二、确认该农用地可以用于建设,再根据建设部门的要求,进行和编制建设 项目可行性论证,向建设部门提交用地申请,建设部门审查符合的,颁发建设项 目的《选址意见书》 。用地单位应按规定缴纳选址规费。 其中, 农用地转用和批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批 准后,市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失 效。 三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请,由 该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》 。 建设项目用地预审文件有效期为两年, 自批准之日起计算。 已经预审的项目, 如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的,应当重新申请预审。 建设用地单位申请预审,应当提交下列材料: 1.建设项目用地预审申请表 (该表由国土资源部统一规定); 2.预审的申请报告,内容包括:拟建设项目基本 情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案; 3.需审批 的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。 项目建议书批 复与项目可行性研究报告合一的,只提供项目可行性研究报告。

如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的, 建设用地 单位可直接向国土资源部提出预审申请。 国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内, 完成审查 工作,并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的,经负责预审的国土资源 局负责人批准,可以延长十日。 四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立 项、规划、环保许可等手续,并缴纳各项审批费用; 环境保护部门根据 《中华人民共和国环境保护法》 和(86)国环字第 003 号 《建 设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。 某些建设项目, 还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动安全卫生 预评价管理办法》予以审批。 五、 用地单位再持以上审批文件,向原预审的国土资源局提出项目用地的正 式申请。 六、 国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度 计划, 拟定农用地转用方案、 补充耕地方案、 征地方案和供地方案, 分不同类型, 经各级人民政府审批。 能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目,在《国务 院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕24 号)实施前批准立项的,仍按原 规定报批用地;实施后,属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、 核准的单独选址建设项目,涉及农用地转用和土地征收的,报国务院批准;除此 之外的单独选址建设项目, 涉及农用地转用和土地征收的, 报省级人民政府批准, 其中征收土地面积超过省级批准权限的,土地征收必须报国务院批准;建设项目 确需占用基本农田的,必须报国务院批准。 其中,如占用农用地没有涉及占用耕地的,则不需拟定补充耕地方案;农村 集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的,不需拟定征地方案。 以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的,需报国务院批准: 1.国务院批准的建设项目; 2.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、 管线工程和大型基础设 施建设项目;

3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建 设项目; 4.在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所 在地的城市以及人口在 50 万以上的城市建设用地规模范围内,为实施该规划按 土地利用年度计划分批次用地。 5.需要征用基本农田的; 6.需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; 7.需要征用其他土地超过七十公顷的。 七、 由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用,签 订补偿安置协议,按征地程序办理征地手续。 其中,征用土地的各项补偿,应在征地补偿安置方案批准之日起 3 个月内, 由用地单位全额支付。 用地单位未按期全额支付到位的,政府不发放建设用地批 准书, 农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土 地, 征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织 支付。 国家征用土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告 并组织实施。 征用土地的, 按照被征用土地的原用途给予补偿。 征地补偿包括土地补偿费、 安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕 地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费,按照需要安置 的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前 被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补 助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用 耕地的安置补助费, 最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿 费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。 征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照 征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征用土地上的附着物和青苗 的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地,用地单位应当 按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍” 。 这里的“该耕地” ,是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口 的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕 地” ,则是指在被征用土地所在地,被征地单位平均每人占有的耕地数量。 八、报批阶段: 1、申请。建设单位填写《建设用地申请表》 ,向项目所在地的市、县人民政 府国土资源局提出用地申请,并按国土资源部 3 号令第五条的规定提供有关材 料。 2、勘测定界及征地前的调查。由市县国土资源局委托有资质测绘队伍对该 用地范围进行勘测定界并出具成果报告。勘测定界同时发布征地调查公告,组织 对拟征地范围内的土地权属、地类、面积进行现场踏勘;对涉及村组的土地总面 积、总耕地面积、人口进行调查核实、确认;对拟征地范围内的地上青苗、附着 物、房屋以及建构筑物等进行清点登记、造册、确认。 3、拟定方案、组织听证和资料收集。根据勘测定界技术报告、征地前的调 查情况及征用土地情况调查表,由项目所在地县(区)国土资源局拟定“一书四 方案” 即: 农用地转用方案、 补充耕地方案、 征用土地方案和供地方案。 按照 《国 土资源听证》 规定组织听证。 审核用地是否符合土地利用总体规划和土地利用年 度。 收集权属证明材料、 补充耕地证明材料、 勘测定界技术报告书和勘测定界图、 土地利用现状审查图、 规划审查图以及建设用地单位提供建设项目用地预审、项 目立项、定点、地灾评估等资料。 4、审查、审批、发文、备案。由市县(区)国土资源局对建设项目用地呈 报说明书、 “一书四方案”及相关材料,按照国土资源部 99 年 3 号令第 13、14、 15 条规定进行审查,对材料齐全、符合条件的出具审查报告,报经同级人民政 府审核同意后,逐级上报有批准权的人民政府批准。 九、批后实施阶段 1、发布征用土地公告。征用土地方案经批准后,市、县人民政府应当自收 到批准文件之日起 10 日内, 在被征用土地的乡 (镇) 人民政府所在地进行公告。 2、征地补偿登记、复核。在征用土地公告规定的征地补偿登记期限内,市、 县人民政府土地行政主管部门组织被征用土地所有权人、 使用权人按规定的内容

进行征用土地补偿登记并复核。 3、 发布征地补偿安置方案公告。 在征用土地公告发布之日起 45 个工作日内, 市、县(区)人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案,拟定征地补 偿安置方案公告并予以公告。 4、征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后。由市、县(区)人民政府 土地行政主管部门组织实施。 5、交付土地。 征用土地的各项费用应自征地补偿安置方案批准之日起 3 个月内全额支付。 支付补偿后, 被征用土地的集体经济组织应将土地交付给地方人民政府。地方人 民政府再按规定向申请用地者供地。

附:建设用地
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,即用于修建各种物体的土地。建 设用地的类型包括: (1)城乡住宅和公共设施用地,即城乡居民住宅、学校、医院、商业、道 路、给排水、电力、电讯、防洪、供热等公共设施用地; (2)工矿用地,即工业用地和矿业用地,包括工业产房、各种仓库、动力 设施、各种堆场、道路、矿山操作场地及配套设施等用地; (3)交通、水利设施用地,包括机场、铁路、公路、港口、航道、水电站、 水库及人工运河等用地,不包括天然河道用地; (4)旅游用地,即专门供旅游参观的设施用地,包括风景名胜区、游乐厂、 高尔夫球场等用地; (5)军事设施用地,包括军事训练、军事指挥、防务设施、营房、武器装 备仓库等用地; (6)其他建设用地,除上述之外的各类建筑物、构筑物用地。


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