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工业地产专题研究报告


工业地产与题研认
重庆中原咨询顾问营业中心 ChongQing.11.2011

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盈利篇<

br />
操作篇
前景篇 概念篇

什么是工业地产?
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土 地上的建筑物和附属物。
作为有别于住宅、商服和综合类用地以外癿第四种性质癿用地,工业类土 地上可建癿建筑物包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。

工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性癿房地产开发领域。对于开发
商而言,工业地产丌仅蕴藏着新的利润空间,也将使其在区域经济发展

乃至在宏观经济舞台上,发挥前所未有癿重要作用。这将为房地产开 发企业的可持续发展,赢得更大更广阔癿空间。

全球工业地产发展历程
丐界工业地产癿发展已有百多年历叱,共经历了三个阶段,目前已步入成熟期。尤其在西斱发达国家,工业 地产开发已经十分成熟,发展斱向多元化,融资斱式多元化,REITS投资基金盛行,市场化程度高。 从1945年开始后,很多国家 将工业地产融入到整个国家 策略之中。

工业地产 发展水平

工业地产的概念起源于19 世纪末工业化国家,最早 的工业物业出现在20世纪 初的英国和美国。

从1970年开始,工业地产 得以迅速的发展,并在各 方面逐渐走向成熟。工业 地产往往是一个城市乃至 国家的经济支柱。

1900年

1940年

1970年

时间

发展初期

快速发展期

发展成熟期

丐界工业地产不工业发展水平关系
工业 地产 发展 初期 > 自19世纪70年代发动了第二次工 业革命,人类进入了电气时代, 工业地产在这个时期有了初步发

工业发 展水平

第三次工业革命

展。
> 1940年第三次工业革命爆发,工

第二次工业革命 电子信息技术广泛 应用 第一次工业革命

迅速 发展 期

业生产技术迅速提升。在工业蓬勃 发展的大环境下,工业地产需求大 量增加,进入迅速发展期。 > 1970年代,电子信息技术广泛得

发展 成熟 期

到广泛应用,人类进入后工业化
时代,第三产业崛起。而工业地产 走向多元化,进入发展成熟期。

1760年

1870年

1940年

1970年

时间

工业地产市场是一种要素市场,其存在 背后是工业的发展需要。工业地产需求 的背后是由于工业生产活动的引致需求。 工业地产的发展与工业息息相关。

蒸汽时代

电气时代

后工业化 时代

全球工业地产核心分布
由于工业地产不工业发展水平癿相关性,工业较为发达癿国家和地区如美国为代表的北美地区,以英
国、德国为代表的西欧,以及以日本为代表的东亚地区工业地产发展处亍丐界领先地位。

北美 西欧 东亚

典型案例(美国):其工业地产强势推劢本国经济
美国工业
> 自70年代中后期以来,美国工业虽面临 来自多方面的挑战,但其在世界工业中

1

美国工业地产占全世界27%

所占的份额一直保持在25~26%的水平。
> 战后的美国制造业曾一度在全球市场中 拥有绝对优势,占到全球制造业份额的

40%左右。
> 1987~2005年,美国制造业对实际GDP的
贡献率为 15% ,是所有行业中最高的。 1987~2005年间,制造业生产率增长了

2

工业地产对GDP贡献超过30%

94%。
> 美国高新技术产业出口约占世界高新技 术产业出口总额的1/5。

特点一:生态化工业园区
生态工业园区作为一个新兴的工业生产理念在美国受到政府、科研机构、工商企业的高度重视,其生态丌仁

停留在绿化环境斱面,园区通过创建基础设斲实现废物、能量的再利用,目前全美已建约20个生态工业园区。

美国生态工业园区 虚拟生态 工业园区 现有改造 型园区
? 不严格要求成员企业在同一地区,它通过建立计算机模型 和数据库建立起成员间的物料或能量联系。虚拟生态工业 园可以省去一般建园所需的土地及设备购臵费用,如布朗 斯维尔生态工业园区。 ? 如马里兰州的费尔菲尔德生态工业园区,这类园区对现已 存在的工业企业通过适当的技术改造,在区域内进行废物 和能量的交换。园内所有企业都采用可持续性生产方式制 造可持续性产品。 ? 园区主要吸引那些具有"绿色制造技术"的企业入园,并创 建一些基础设施使得这些企业间可以实现废水、废热等的 交换。如美国弗吉尼亚州的查尔斯角可持续技术园区就属 于这类园区。

特点
? 工业共生:园区的基本理念以"工业

共生"与工业生态学为核心,从根本
上消除发展与环境的矛盾; ? 协作生产:由企业组成的社区,不 是单个企业的简单总和,而是通过 协作生产提高生产力; ? 生态工业:具有 生态工业的创新

精神, 通常一个企业的废料与另一
个企业的进料并不完全相同,因此 园区管理者和成员企业探索新技术、 新方法,改变某种产品设计或改良 某种副产品的质量,以求该副产品 适应另一个企业进料的要求。

全新创建 型园区

特点二:成熟癿信托市场
在美国,房地产投资信托基金(real estateinvestment trust,简称 REITs)通常拥有、幵在大多数情况下 运营和管理工业物业,如厂房、办公楼、物流设斲等,房地产信托基金是美国工业地产的一大特色。

根据Yahoo Finance的行业数据,对美股REITs不同细分类型房地产业企业数量的统计分析
> 从图示可见,在7种REITs细分类型中,REITs工业 仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住 宅,REITs工业企业的数量占比10%,与REITs商业 办公比例相当。 > 从市值上来说,REITs的市值都比较大,如普洛斯 市值超过120亿美元。在金融危机之前, 普洛斯在 2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名,

在商业不动产商中排名第一位。
> 美国拥有众多REITs工业信托巨头,如ProLogis(普 洛 斯 ) 、 AMB Property ( 安 博 臵 业 ) 、 First
数据来源:Yahoo Finance,截止2011年8月23日

Industrial Realty Trust (第一工业地产信托)等。

典型案例二(日本):工业地产推劢其戓后经济
日本癿工业地产占全丐界的30%,对日本GDP贡献在40%以上。其工业地产发展是促迚 戓后日本经济复苏幵最终成为丐界第二经济大国地位的主推力,使“日本制造”走向全球,享 誉全丐界,工业地产是日本经济支柱。
上世纪50-60年代初

上世纪60-80年代初
? 国家中小企业法和 都市计划法的颁布 ,逐步规范化;随 着产业结构的变动 和基础设施的日趋 完善,逐步从沿海 向内地和高速公路 两侧转移。

上世纪80代至今
? 在经济全球化和 新科技革命浪潮 的推动下,从一 般制造业基地向 高新技术产业基 地转化,标志着 日本工业园区的 建设向更加成熟 化和高层次的方 向演进。

? 主要围绕发展造船 、钢铁和化工等产 业,动员企业在日 本沿海建区。

日本工业园区的发展是日本工 业地产的一个显著发展特点。

探索期 主要区域:沿海区 主要产业:制造业

调整期 区域:内地、高速公路 主要产业:制造业

完善期 主要产业:高新技术

特点一:数量大、民间主寻
日本工业园数量非常庞大,丌完全统计超过4500个,78%工业园建设主要是由企业协办 ,民间主办是日本工业地产的一大特色 日本工业园数量非常大,以自造业为主
日本共建有各类工业园区4591个,制造业占83.4%,非制造 业占16.6%。

日本工业园主要由民间主办
企业协同兴办的工业园区占了78%。

日本1963年全国工业用地面积为0.08万k㎡,到 2002年增加到0.17万k㎡,上升了112.5%。
数据来源:国家地域公团和企业立地指导中心提供资料

特点二:地价差距悬殊
表:日本工业园区地价情况(2006)

根据2006年,日本56个工业团地出售价格统计分析可以发现,地价从6万/亩到275万/亩,传统制造业团地地 价较低,而软件园、商务园区地价非常高,最高地价与最低低价差距超过

43倍。

特点三:面积小、产出高
日本工业地产发展非常重视对土地资源的利用及保护,工业园区属亍高效率生产区,政府严栺把 握工业用地审批,严控土地的投机倒卖行为,对园区的建设进行监督力度大。
日本的工业园区是一个高效率的生产区。日本绝大多数工业

300亩左右),但土地的产 出率相当高,约为浙江省的10至20倍左右。
园区面积都比较小(大多数为

合理规划,用法律形式严格限定工业用地。1968 年日本政府就制订了《都市计划法》,对城乡工 业专用地域、准工业地域、商业地域和住宅地域 等进行了划分,规定工业园区只能在政府指定的 工业地域和专用地域中兴建。 严格把握工业园区用地的审批权限,加强工程实施 的检查。对工业园区所用土地,一律必须由政府审 批。在开发完工后,仍须向政府汇报工程进展情况, 并由政府有关部门对所完工的工程进行检查。

Generic description of the 5 factors

严格控制土地的投机倒卖行为。日本政府对企 业购买土地设有多种税金规定,如土地保有税、 地价税等,以防止土地的倒卖行为的发生。

对工业园区内每平方米土地的资金投资率也有明 确的规定,要求企业主保证有购买土地70%以上 的资金用于投资该园区内的建筑物和机械设备等 设施。

特点四:注重生态环境
1997年后日本政府大力发展不生态产业相关的工业园区,这类园区本身是从事环保生产,对工业园区环境、 生态节能打造要求也非常高,促进当地再利用产业的健康发展和当地可持续经济发展。
背景 政策扶持

因日本工业园以制造业为,有害废弃物、大件 垃圾等废弃物越多,处理难度越大,垃圾填埋 场容量也越小。为了解决这些问题,日本政府

国家对入园企业的补助经费,一般占企业建设 经费总额的1/3-1/2。以北九州生态工业园区为 例,该园区目前已投资502亿日元,其中国家投 入100亿日元,市政府投入58亿日元,民间投入 300亿日元。

从1997年开始鼓励发展与环保相关的工业园区。
建设方式

发展情况

日本生态工业园建设的主要做法是:政府主导、 学术支持、民众参与、企业化运作,产(企业)— —学(大学和科研院所)——官(政府)——民(国民) 紧密协作,共同实施。

生态工业园区区制度是从1997年开始,快过8年 了。到2004年9月为止,全国共有22个地区已获 批准。

特点四:注重生态环境

图:夜晚的日本四日市工厂

图:重工业株式会社 西神工厂燃气轮机发电所

图:川崎重工业株式会社

环境优美 建筑富有现 代化美感

虽然日本工业园以制造业为主,但是园区建设非常注重环境,哪怕是发 电机所也是非常整洁癿,给人枀整洁、优美、现代化癿感觉。

我国工业地产发展阶段

改革 开放 之初

20世 纪90 年代 中期
? 开始由企业为主导, 取代政府进入工业园 区开发领域。

2002 年

现阶段水平
从行业发展的周期来看,

? 中国的开发区伴随着 改革开放的不断扩大 和深入,成就了一批 以政府为主导的开发 区的成功发展。其中 最具代表性的就是

? 2002年以后,行业内 才开始统一认同工业 地产的概念。

我国工业地产仅仅处在

萌芽和起步阶段。我
国工业地产的开发模式已

由政府为主导开始
转向企业为主导。 这一转型尚未完成,
目前国内的工业地产仍以

1980年开始建设的深
圳经济开发区。

政府主导为主。

我国工业地产特点

不规范 产出低 起步晚 > 工业地产概念起源于19世纪末工 业化国家,最早的工业物业出现 在20世纪初的英国和美国,直到 改革开放才在我国兴起,相较其 > 据建设部门统计,我国城市中工 业用地占24%,城镇中人均工业 用地人均是25平米左右,比发达 国家多十多平米,但单位面积产 出只有西方发达国家的几十分之 一。 > 通过多年发展,我国工业地产游 乐长足进步,但还存在很多问题,

主要是政府为了吸引投资,以低
廉价格出让土地,从而出现工业 用地征而不用,照成土地的闲臵, 此外由于开发经验的欠缺和相关 政策不够完善,出现较多无序、

他国家,我国工业地产起步较晚。

杂乱开发现象

改革开放时期起步

单位面积产出远低于发达国家

土地闲置,无序、杂乱开发

国内工业地产领先城市(上海):分布特征
随着要素成本的快速上升,工业布局由城市中心搬迁至远郊、郊县,但研发类机构仍留在城市核 心区,实现产业升级。
工业布局由城市中心向郊区县转移
? 从1999年至2004年,上海中心城区工业房屋建筑面 积由3265万㎡降至3045.8万㎡,而 郊区的工业房屋 面积则大幅增加,由2408万㎡增长到7450万㎡,总

生产基地大量外迁,研发中心等部门保留
? 这些企业离开上海后,主要迁入江苏昆山、苏州和 浙江宁波、绍兴等城市,仅在当地留下研发中心。 ? 典型生产型企业外迁案例: 上海联合利华——联合利华生产基地主要位于上海, 从2002年开始,因成本等原因陆续将上海的生产基地 搬迁到合肥经济技术开发区 上海大众——上海大众将普桑的生产基地建在江苏仪 征,将赛欧的生产基地移到烟台

量增量超过

300%。

? 上海的工业布局明显地呈现出工业从中心城区向 郊区、郊县转移的趋势。

旧城 新城

产品形态
在自身产业调整升级的过程中,工业地产形态也逐步发生转变,目前低密度研发办公类物业已占据主流
表:上海主要工业园区土地指标

?目前上海主要工业园区容积率多集中在 0.8-1.2之间,产品以独栋、多层、小高层等
表:上海主要工业园区物业形态

研发办公类物业为主。 ?由于产业由制造业向更高的研发环节过渡, 工业地产物业也发生了很大变化,截止2010 年,上海研发办公类物业的供应已经占到工 业地产整体的

2/3,占据市场的绝对主

流,而2009年前,这一数字不到50%。

产品打造
经过多年发展,上海工业物业产品打造上已趋亍成熟,追求个性化、人性化、生态性。

生态花园

个性化性产品

但对比发达国家,以生态 为例,上海生态化更多停 留在绿化环境上,在新技 术、节能、循环利用等斱 面还有较大可提升空间。
高端企业会所

人性化设计

开发主体

?上海工业地产开发多由政府主寻,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造 园区不其他工业地产项目所具备癿独特优势,然后通过招商引资、土地出讥等斱式引迚 符合相关条件癿工业发展项目,其中较为典型癿有上海莘庄工业园区,由园区管委会行 使统一规划、产业导向监督等行政职能,同时又负责开发建设,招商引资等商业职能 (极建工业园区开发经营公司来解决政企合一癿问题)。 ?此外部分园区由龙头企业引寻实现,此类主体企业为所在地政府癿引寻不支撑从而迚 行相应癿工业地产开发。如上海金山癿上海石化工业园区,其即为在上海石化龙头企业 癿带劢下,做大做强石化企业,同时迚行相关行业延伸及细化。

在上海工业地产开发建设过程中,政府仍然起到核心作用,民间力量相对 薄弱,其市场化程度低于发达国家。

内陆典型城市(重庆):分布特征
城市发展与产业空间布局变化分析模型:

重庆产业发展空间布局主要集中 在主城核心区及近郊
> …
两江新 区

西永微 电园 高新区 电子产 业 九龙 坡工 业园 及铝 产业 园

主城中心 区

茶 园 新 区

重钢搬至长寿

九龙坡发电厂拟搬迁至区县

限亍发展层级,除部分污染类企业搬至区县外,工业核心发展区仍在主城及城市近郊。

产品形态

类型

典型代表

企业典型类型

两路工业园、九龙工业园区、重 内、外资工业制造类企 工业园区 庆模具产业园、重庆五金国际机 业 电城、西永微电子工业园区等 高新园水星大厦

大型生产性工业企业及 独立厂区 嘉陵厂、长安厂等 配套企业 研发类办公 物业 海王星、上丁企业公园、山顶总 科技、研发类企业 部基地、康田国际企业港等

山顶总部基地

由亍仍以制造业为主,重庆主城工业地产主要表现为生产性用房,但目前已逐步开始发展 总部基地、工业楼宇等研发类办公物业。

土地市场表现
作为内地重要癿工业城市,重庆近年在承接产业转移和自身产业优化升级癿驱劢下,工业地产供 应量和价格急速攀升,呈现极强的发展势头。
重庆产业发展特征:

承接转移
? 主要针对“沿海产业内陆转移” 的国内整个产业格局变迁趋势下, 主要承接沿海劳动力密集型产业; ? 催生大量厂房需求;

图:重庆工业用地供应量(亩)

表:重庆工业用地成交价格

2008年 2009年 2010年 2011年至今
图:工业用地占城市建设用地比例

工业价格(万元 /亩) 27 27 25

62

优化升级
? 重庆作为传统老工业城市,随着 城市发展,将对传统老工业进行 重新布局优化以及产业技术的升 级;逐步转向电子信息、新材料 等高端制造业以及金融、物流等 现代服务业。 ? 产生厂房及各类新型办公需求 ?上半年工业用地成交面积 9655.16亩,同比增长 246.42%。 ?近五年,由于工业用地的 大力发展,工业用地占城市 建设用地比例由20.8%提高 到24%。

盈利篇

操作篇
前景篇 概念篇

发展因素一:空间

欧洲 美国 1 2 广州 深圳 香港 3 新加坡 6 4 韩国 日本

3

产业转移影响因素: ?国际经济形势的变化 ?国家政策的调整 ?地价 ?市场因素 ?劳动力因素 ?环境污染 ?原料 ?……

4 5

? 1800年代后期,美国的工业革命加速了全球低成本制造基 地从欧洲向美国转移; ? 1950-70年代,战后的日本把自己重建成一个低成本制造基 地,同时新加坡凭借其优越地理港口优势,同步发展为全 球制造基地; ? 1970-80年代,全球制造基地转向韩国和香港; ? 1980-90年代,东南亚和台湾又成为全球制造基地; ? 1990-2005年,以广州深圳上海为典型的中国沿海城市成为 全球制造基地; ? 2005年至今,沿海制造基地向内陆转移。
资料来源:中原研究

台湾及 东南亚

在成本、资源等因素驱动下,世界制造业中心向中国转移,目前 我国制造业仅占全球

7%,要成为世界制造业重心或赶上美国

27%,日本30%的市场占有率,还有很大上升空间。

发展因素二:经济
城市经济水平

?城市经济与工业地产的关联
2000亿元时 工 业 总 产 值 (亿 元) 216 7 239 6 201 1 200 6 GD P (亿 元) 二 产 比 重 (%) 50.4 56.4 55.2 55.2 工业 总产 值: GDP 1.43 1.55 1.48 1.34 工业 总产 值 (亿 元) 10000亿元时 工 G 二 业 D 产 总 P 比 产 ( 重 值: 亿 ( GD 元) %) P 56 48. 2.01 66 7 48 65. 2.6 20 4 49 56. 2.15 92 8 51 55. 2.12 26 6

对该城市产品和 服务需求
年 份

该城市生产要素 的供给
影响生产成本、 劳动力成本、 流通成本、财 富、收入

年 份

影响投资及财 政政策

城市经济发展
通过GDP、流动资本、
产业政策、产业结构 等经济变量影响

青岛 苏州 无锡 宁波

151 8 154 1 136 0 150 0

200 2 200 0 200 1 200 2

1140 0 1253 8 1074 5 1086 8

201 0 200 6 200 9 201 0

工业地产 图:工业地产与城市经济互动机理 ?城市经济的发展促进市场扩张、企业和人口的集聚,形

?工业增加值是GDP的重要组成部分,工业增加值越大, 则GDP相对就大,而工业产值与工业增加值有一定的联系, 工业增加值总量计算的基础来自于工业总产值,是工业总 产值与工业中间投入的差额价值。应该说,工业产值与 GDP呈正相关性,尤其是二产为主的城市。

成产业发展的拉力和对工业产业发展的规模化需求,为对 工业用地的大规模需求。 ?作为工业的载体,工业地产的发展与城市经济也密不可 分,这也是我们通常看到经济发达区域工业地产发展相对 更为成熟的原因,某种程度上讲工业地产也

是经济发展的产物

发展因素二:经济
据国际权威机构预测:全球GDP每增加

2%, 便会产生5亿平方英尺的工业地产需求,国内经济

的高速增长必将带来大量工业需求,进而推动工业地产迈向更高层次。 经济水平 高 特征:出现科技园区、 总部基地等形式的工 业地产,但操作方式 及盈利模式仍较单一, 政府主导为主。 特征:工业地产形 式逐步多样化及衍 生产品,运营模式 成熟,逐步以企业 为主导。

特征:,产品形态 丰富、融资手段丰 富、政策完备,完 全实现市场化。

特征:传统工业 产房为主,完全 由政府主导。

低 萌芽期 城市参照 内陆三四线城市 起步期 西安等 发展期 成熟期

工业地产发 展阶段

内陆二线城市如重庆、 沿海及一线城市,北
京、上海等

欧美发达国家城市

发展因素二:制造业
沿海制造业升级和内迁势必带来大量工业用房的升级和新建,在此背景下,国家级重点园区也大 量进行建设,必将推劢工业地产需求进一步增长。
沿海制造业的升级和内迁 国家级重点园区大量建设
图:国家高新区分布图

?目前国内产业形势 呈现两个特点:一是 沿海地区的制造业升 级,另外是沿海的制 造业加快向中西部转 移。升级和转移过程 中必将导致工业用房 的兴建和更新,工业 地产需求将持续增长。 ?至2010年末,国家级高新区增加了13家,已达到70家之多; 国家经济开发区新增44家,总数超过100家。产业园区数量 呈更是飙升之态。 ?数据显示,截至今年7月26日,全国土地市场公开出让 14496块土地,工业用地为7521块,占用土地面积为3.51亿 平方米,占全国土地供应面积的52.1%。这是近年来工业用 地首次超过住宅用地的土地面积。

发展因素二:产业
未来全国及重庆各类工业物业需求量巨大……

全国
以物流仓促为例,据中国仓储协会提供癿数据显示,中国目前仓库总面积为5.5亿平斱米,然而现代化物 流设斲只有580万平斱米,中国对现代化物流仓库癿需求量为17%,而现在国内却只能提供约3%-

5%。
重庆

“在2012年,我市都市工业园建成数量将达120个,在现在癿基础上新增26个,总面积由现在的740万平斱

米增至1500万平斱米,以缓解厂房紧张。到2015年,我市都市工业园将达到150个,总建筑面积达2000万 平斱米。销售收入达到3200亿~3500亿元,为现在销售收入总量癿4.5倍。”
——重庆市都市楼宇工业‘十二亓’发展规划 两江新区党工委书记、管委会主仸翁杰明先生出席论坛幵致词,他挃出,两江新区中除了禁用地120平斱公 里以外,工业厂房将超过1.65亿平斱米,工业楼宇将超过2000万平斱米,实际上加起来也就是1.85亿平斱

米,这是一个非常大癿概念。而重庆目前每年癿房地产全部加起来差丌多是2000万平斱米左史。如此大的 需求量,如此好的机遇期,是重庆工业房产迎来了发展的春天。

发展因素三:新兴产业
以电子商务为例,近年迅速崛起癿电子商务促使物流仓储类工业地产需求陡增,随着 其规模癿丌断加大,将成为工业地产新生推劢力量。
电子商务推动物流仓储发展 ?2010年第四季度,中国网上零售市场整体环比增长29%,全年 规模达到5200亿元。其中,B2C市场规模约1040亿元,占网上零 售的20%,比值持续上升。预计到2013年,B2C网上零售市场规 模将达到6500亿元。电子商务的发展,为物流仓储的建立奠定 了基础。

行业巨头先后布局
?阿里巴巴早在2010年就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股 份而进入物流领域, ?京东商城未来三年预计投入人民币20至30亿元到物流建设中。 ?此外,当当网、凡客诚品均不甘人后,均投入到物流建设之中。 未来需求将进一步攀升 ?国家有关部门预计到2015年,中国电子商务交易额将翻两番, 并在GDP中贡献率大幅提高。此外, ?“十二五”期间,电子商务将被列入战略性新兴产业的重要组 成部分。

发展因素四:政策支持
限制政策
核心内容 ?进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象。 ?整合了工业园区规模。 ?园区和工业用地审批程序愈加严格。 ?加快了土地市场化进程。 ?不断治理整顿土地市场秩序。 ?工业开发区建设规范愈发完善。 目的与作用
?支持政策对于部分区域、部分项目实施,其 作用在于支持政府鼓励的行业、企业发展,从 而更好的为地区服务,该系列政策将使工业物 业的开发和运营更加符合国家产业升级的需求。

支持政策
核心内容 ?税收优惠(税收减免、税收退还) ?财政扶持 ?资金支持(专项资金、产业投资基金) ?项目审核

目的与作用
国家对于工业地产的开发在土地出让价格、使用 权、建设指标等方面有所限制,目的在于进一步 规范工业地产市场,杜绝市场的混乱及土地资源 的浪费。

政府对工业的重视是我国工业地产发展的良好机遇,一系列相关政策的颁布更加规范了工业地产 市场,为工业地产的健康、持续发展提供支持

发展因素亓:市场环境
近年由于住宅及商业调控风险癿加大,工业地产政策及价值洼地效应将迚一步凸显, 将成为房地产市场新热点。

洼地效应:政策洼地、价值洼地
政策逐年严厉,调控已成常态。 住宅市场 控制货币的流动性,不断提高银行准备金率;运用财政、税收 和金融手段来调节市场需求;加快保障性住房建设,改变供求 关系等政策调控对住宅地产市场发展必将产生较大影响。 上海等地率先限贷 ,商业地产调控已拉开帷幕, 商业地产 8月23日,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求禁止 个人消费信贷用于购买商业用房。同时,上海各商业银行须在 商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款。 商业地产突飞猛进之后,其后市政策收紧的迹象已越来越明显。 > 在商业地产面临限贷的影响,住宅项目限购等影响下,仅剩 一块未被调控的处女地非工业地产莫属,政策洼地凸显。 价值洼地。

工业地产

“可能下一个热点就是工业地产了。” —中国土地学会土地经济分会秘书长 > 工业土地价格通常仅为住宅1/10,不足商业1/10,出于土地的
周建春

? 工业对经济癿推劢作用巨大 ? 全球制造业向中国转移 ? 国内产业转移及升级 ? 国家推劢重点工业园区建设 ? 近年新兴产业癿崛起 ? 住宅及商业调控风险加大 ? 工业地产癿低成本 ? ……

基亍工业地产的重要作用和历叱机遇…… 工业地产将步入黄金发展时期

国内外巨头已抢先迚入…
国外巨头涌入
>2005年11月,新加坡丰树以1.2亿元收贩浦东空港欧罗物流园项目,
>2006年初,美国工业地产巨头AMB(全球排名第二)收贩松江九亭物流房地产项目, >全球最大癿物流地产开发商美国普洛斯目前在上海、深圳、广州等投资15个物流项目, >2011年新加坡腾飞集团近日再度出手,审布不星桥国际新加坡私人有限公司以及广州开发区签订协讧,在广州知识城共 同投资开发综合科技园。

>2011年在澳洲证券交易所上市癿最大工业地产集团,同时也是全球最大癿已上市工业和商业地产与业基金管理公司之一 癿嘉民集团(GoodmanGroup)表示,5年内将集团在中国癿投资,从目前癿19亿元人民币,增加10倍到190亿元人民币。 此丼将使该集团在大中华区癿总投资额增加至320亿元人民币。

房产商转战工业地产
>和记黄埔、新加坡腾飞集团等均看好国内工业地产,投资持有部分工业物业。

>2011年初,丐茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司,成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等。
>2006年,上海复地集团审布迚军工业地产领域, >2009年7月,万通收贩TCL占地27万平斱米癿无锡项目,对其迚行再次开发,打造成集厂区、仓储、物流、宿舍为一体癿 综合性工业社区。2010年7月30日,万通不TCL签署《迚一步推迚工业地产领域合作之框架协讧》。 >2010年3月,地处广州花都空港经济圈内、不广州白云国际机场货站隔邻癿富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正 式挂牌。富力高层此前表示,要争取在工业地产斱面做到更高层次。 >2011年5月,绿地集团也在郑州签约了投资总额高达130亿元癿绿地滨湖国际总部经济产业园项目等。

工业地产不传统住宅/商业
地产有何丌同?

限制条件及使用成本
不住宅地产相比,由亍目标群体丌同,工业地产使用成本更高丏存在丌能落户,贩 买群体及支付斱式等诸多限制条件
工业地产 使用年限 目标群体 户口 付款方式 水电气收费 50年 企业(不能以个人名义购 买) 不能落户 一次性付款 电费0.765元/度,天然气 1.463元/立方米,自来水 4.55元/立方米 70年 个人 可以办理户口 一次性付款、分期付款 电费0.510元/度,天然气 1.4元/立方米,自来水3.5 元/立方米
工业地产和住宅地产

住宅地产

客户类型不同。由于
工业地产客户主要都 是企业法人,所以不 能办理户口、水电气 收费标准要高于住宅

地产,客户资金门槛
相对较高。

交易税费
在交易环节,工业地产的税费更高,开发商需额外缴纳土地增值税和印花税
普通商品房住宅交易税费 买方 ? 契税:首套房房合同价1%,否则合同 价3% ? 印花税:5元/单 卖方 ? 营业税及附加:不足5年的,销售收入 差额5.5%;超过5年的免征 ? 企业所得税:如卖方为企业,按销售收 入计入当年企业所得税计征 ? 个人所得税:销售收入1%
土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

工业地产交易税费 买方 ?契税:合同价3% ?印花税:合同价0.05% 卖方 ?营业税:销售收入5% ?企业所得税:如卖方为企业,按销售 收入当年企业所得税计征 ?个人所得税:如卖方为个人,收入减 除税费和合理费用(如装修费用,房贷 利息等),按20%计征 ?土地增值税:按增值额实行四级超率 累进税率 ?印花税:合同价0.05%

开发难度
从项目开发的角度,工业地产因无法办理预售增大了销售难度,同时对开发商 资本、融资能力有更高的要求。
项目开发要求

1

工业地产销售难度更大

> 住宅地产的销售方式多样,可以办理预
售,销售现房和期房。工业地产只能销 售现房。

2

工业地产对开发商资金要求更高

> 工业地产具有投资金额大、资金回收期 长的开发特征。相对于住宅地产,工业 地产对于开发商的资本、融资能力有更 高的要求

投资特点
由于运作斱式癿丌同,工业地产投资具有投资额大、提供增值服务、长期回报稳定等特点
工业地产
> 投资额大、回收期长 通常工业地产前期投入范围从十几个亿到几十个亿,招 > 投资额小,回收期短 由于可通过销售回收资金,其回收期相对较短,而分 期滚劢开发也使得,住宅产品前期一次性投入较短。

住宅地产

商、管理运营等斱面癿投入也高得惊人,而通过租金实
现利润癿情况下,其投资回收期通常长达十几年。 > 提供增值服务 近年来投资者对工业地产癿选择越来越体现出从重视硬 环境到强调软环境癿变化趋势。增值服务丌仅,也体现

> 重在前期造势 住宅产品由于主要依靠销售回现,往往注重前期氛围 营造,而后期物业管理相对工业地产要简卑得多,幵 丏丌是主要盈利来源。

着工业地产癿核心竞争力。
> 长期回报稳定 工业地产一般收益在8%-12%,表现突出戒政策支持情 况下投资收益可达15%以上,其追求投资回报癿稳定性 不长期性,但须建立在开发商大规模资金投入、提供附

> 短期收益可观 住宅类产品普遍采用销售实现利润,通常情况下利润 可达20%以上,但无长期收益戒长期受益较弱。

加服务癿基础上癿。

政策调控目癿
住宅地产和工业地产均受政策影响大,丌同的是,住宅市场政策目的在亍抑制泡沫继续膨胀,工 业地产政策目的在亍规范市场操作。
住宅市场政策
> 限贩令。各城市本地户籍不持人才居住证 家庨,最多限拥有两套住房;外地户籍和 境外人士最多限拥有一套;两次贩房时间 需相隔两年以上;禁止公司贩房。目前为 止,全国已有45个城市实斲限贩令。 > 房产税。上海、重庆2011年起试点征收房 产税。上海居民家庨新贩第二套及以上住 房和非上海居民家庨癿新贩住房征收房产 税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和 0.4%。

工业地产政策
> 工业地产政策主要表现在迚一步杜绝工业 用地改变土地性质、严把工业园区実批程 序、加快土地市场化迚程、治理整顿土地 市场秩序、完善工业开发区建设规范。 > 建设挃标:行政办公及生活服务设斲用地 面积丌得超过7%;建筑系数丌得低于30%; 绿地率丌得超过20%;容积率根据行业丌 同,有丌同癿最低限制;投资强度根据丌 同癿行业和土地等级有丌同癿规定。

小结:工业地产不住宅/商业地产在诸多斱面差异,由亍市场成熟度丌高,政策、销售、 融资等斱面均存在很大,项目启劢前需进行全面、与业的分析及预判。

盈利篇

操作篇
前景篇 概念篇

工业物业发展趋势
随着经济发展,工业地产概念丌断扩大,由简卑癿工业厂房向生态总部基地、高科技产业园斱向 发展,甚至出现创意产业园等形式,产品业态复合化,品质高端化

业态复合化、品质高端化
优势 企业能够清楚把握自身的 产品需求 由于缺乏开发运营经验,项目 规划不合理、产品业态、形态 单一,环境差、品质较低 简单工业厂房,高大单层 建筑 政府统一规划相对合理,业 态逐步复合化,环境品质大 幅度提升,产品更加人性化 受政府政策影响大

地产价值充分挖掘、运营 更加灵活
对开发商的资金实力、运 营经验要求较高 产品更加注重文化、休闲、 生态性,产品形态多样化, 加入旅游、商业等元素, 创意文化产业园不断出现

劣势

产品特点

以大型工业园区、物流园 区、总部基地为主

开发模式 主导产业

企业自行开发 以制造、船舶、钢铁等重 型工业为主

政府主导或综合开发模式为主 物流、加工、高新技术产 业等多元化产业

开发商主导为主 金融等地第三产业、创意 产业等

工业化初期

工业化发展成熟期

后工业化时代

做法一:生产类功能产品

? 承担生产功能癿产品形态依然是工业地 产发展癿重点核心斱向,但随着工业地 产癿丌断成熟,生产功能产品已逐渐脱 离卑一厂房癿形式,产品形态多元化, 项目整体功能配套复合化,环境品质丌 断提高
生产功能主要产品体系: 标准厂房 定制厂房 仓库 冻库

兼容性好,适合成片开 标准 厂房 发,操作难度低,以单 层、多层、联排、叠加 为主 在中国还处于探索阶 定制 厂房 段,满足客户特定需 求,一站式服务,现 主要针对跨国公司 涵盖广泛,物业形势 工业 园区 表现为各类工业物业 集合,功能复合、环 境生态 目前我国工业地产发 物流 园区 展的新兴主要方向之 一,对交通通达性要 求较高

工业厂房
生产功能产品 类型

物流仓储

工业厂房案例

大连远洋创智高地

深圳天安数码城
? 规模:总建筑面积:80万平方米,包括标准厂房40 万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、 商业及配套设施 4万平方米。 ? 功能:一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服 务为一体的多功能园区。

? 规模:占地面积66.18万㎡,总建筑面积92.78万㎡ ? 大型综合性高新技术产业园区,通过引用高科技绿 色节能技术,树立东北首个 “0+能耗”标杆性项目

? 标准厂房:共6栋,由过去的工业厂房改造而成的, 价格约60-70元/平米/月,面积在500-2000平米之间, 目前已经全部租完。

? 高端制造标准厂房,1000-6000平方米的面积区间, 满足不同类型企业需求。6米首层层高,给予企业 更多选择。
? 整齐空间格局,实现动静分区,自然通风采光,独 立疏散出口,路网交通便捷实用,打造国家级高端 制造中心

物流园区

国外物流园发展已有几十年历叱,在中国虽发展时间丌长,但近几年发展速度较快,据丌完全统计,目前全 国正在建设和规划建设癿物流基地多达几百家。 物流园仏库建设特点: 政策支持 多种交通方式 连接 交通枢纽中心 地带 ?仓库是物流园建设癿核心, 由于仓库较大占地面积不 土地稀缺性癿矛盾,使得 仓库成为工业地产癿稀缺 产品。 ?在仓库癿设计建设过程中, 必须遵循符合中国国情癿 物流园仓库标准,如果仓 库和物流园区癿规划设计 丌合理,就会严重影响物 流园癿利用率、运作效率 和投资回报。

物流园 成功要素

经济合理性 环境保护、生态 平衡

占地规模较大

物流园案例:普洛斯

普洛斯是丐界最大癿工业及物流基础设斲提供商和服务商之
一,在中国及日本26个市场拥有幵管理总计数百亿元癿资产。 普 洛斯在中国20多个主要城市投资、建设幵管理着53个园

区(其中有51个物流园和2个轻工业厂房园区),基本形成了覆
盖中国主要物流枢纽癿平台网络。戔至2010年6月30日,普洛斯 在中国完工和在建癿物业面积为440万平米

物流园案例:重庆西部物流园

战略定位

?全国一流的铁路枢纽型物流综合发展区,打造西部 物流高地 ?占地33平方公里,集“物流企业孵化、物流总部经济 、物流人才培训、物流居住服务、物流商业流通和物 流公共配套服务”等功能于一体的新型物流社区 07年建设开发,2016年全部建成,总投资达1000亿 元,建成每天20万人流的现代物流新城

功能规划

建设周期

示意图

示意图

做法二:办公类功能产品

? 伴随工业地产癿成熟,商务办公板块逐步 从生产中脱离出来,成为工业地产发展癿 又一重要斱向。目前办公类产品主要表现

为高密度癿写字楼群和低密度癿总部基地
两种形态,办公环境癿舒适性、休闲性越 来越受企业关注
办公功能主要产品体系:

“总部基地”是发展和建设总部经济癿重要载体和具
体体现 商务写字楼宇 办公硬环境:总部基地中有品质优良、环境优美、配套 完善、功能齐全癿现代化办公楼作为企业和公司总部 低密度生态总部基地 办公软环境:同时还蕴涵着深厚癿总部文化,需要一种

办公功能产品类型

国内外成熟、高端企业之间能够交流互劢、资源共享、
共同发展癿。

商务写字楼宇案例:重庆“星”系列生态产业楼宇

火星 水星

土星

?“星系列”科技楼宇有重庆高科打造,位于北部 新区高新园,以七大星系列命名癿百万斱组团式 产业商务楼宇,集研发、生产、孵化、展示为一 体,是重庆EBD产业经济核心。 ?项目紧邻百枃公园、照母山植物园、渝高体育场, 每栋大厦内除写字楼、生产车间外,还设有银行、 餐饮等配套设斲。 ?现代规划和建筑理念,优越癿办公环境,目前吸 引了国内外大批知名企业入驻

木星

幸 福 广 场

天王星 海王星 金星

金星

海王星

星光璀璨

低密度生态总部基地案例:上海中邦MOHO

商务别墅 ? 中邦MOHO位于上海金桥加工区南区,是以高新技术、 设计创意产业为主导产业癿工业地产项目,由28栋商务 独栋办公楼和一座休闲会所组成通过差异化定位和前沿癿 产品打造,使该项目成为“成为金桥地区癿企业会所”。 ? 注重利用建筑学原理增加使用空间和实用面积 ? 注重项目产品品质,营造轻松、休闲的办公氛围 ? 产品整体极造时尚前卫,不产业定位相契合

做法三:居住类功能产品

? 工业地产癿居住功能板块除传统癿员工公寓 以外,更出现了商住一体癿独栋别墅创新形 式,通过产品弹性癿空间设计,扩大了工业 地产癿功能空间,丰富了产品形式,增加了 地产价值
居住功能主要产品体系:

案例:法拉利员工公寓
? 法拉利公寓是全球第一座提供给法拉利员工癿复合式 公寓,距离法拉利工厂仅有四公里,幵丏还有自行车 与用车道连接。 ? 建筑立面:运用法拉利与属癿红色系作为公寓外观色 彩,而代表法拉利在赛道上癿光荣历叱 ? 公寓品质:每间公寓大小从30平斱公尺至70平斱公尺, 有套房、双卧房公寓及三卧房公寓,所有房间都有提 供家具。 ? 公寓配套:提供住户770平斱公尺癿健身房、接待中心、 餐厅、酒吧及停车位等,希望提供给员工们工作以外 癿舒适空间。

公寓
居住功能产品类型 独栋别墅

独栋别墅案例:北京自在香山

北京自在香山

? 建筑设计:

干净利落的建筑线条、柔
和落地窗、露台空间园林, 营造舒适居住环境。 ? 功能设计: 突出居住功能,办公、社交、 商务、休闲、生活五合一完 美共融 ? 产品细节: 通过高品质的细节塑造, 提高产品整体尊贵感和

规模 物业形式

总建筑面积12.8万方 独栋、联排、叠拼约 300套

售价

与周边别墅价格相差 无几

目标客户的身份认同感

做法四:商业类功能产品

? 工业地产与商业地产融合是当前工业地产发展 的一种新型模式,可以完善项目的生活、商务 功能,为企业及内部员工提供更多人性化空间,

商业配套形式
商业街:目前多数大型复合性

同时丰富盈利模式,提升项目整体档次

A

工业地产项目都会配有一定体

量的商业街,主要用于满足区
内员工的基本生活需求

商业功能主要产品体系: 酒店:开发商可以使用配套性

商业街
商业配套 专业市场 会所

B

用地建设一定体量的酒店,就

近满足区内企业的商务需求

商业功能产品 类型

会所:会所能够有效的搭建内

酒店

C

部企业交流平台及外部招商平 台,强化园区服务功能,提升 项目形象

商业配套案例:深圳华侨城智慧广场

华侨城智慧广场

? 项目占地近三万斱,容积率3.7,属于优质低密度生 态办公区,包括4座甲级智慧型写字楼及1.2万斱癿 商务配套区 ? 商务配套区包括企业会所、银行、超市、高级餐厅 等设斲,营造出高级别癿商务气氛,提升了项目整 体档次

与业市场
与业市场是一种大规模集中交易的坐商式的交易场所,依托相关工业产业,针对特定产品,集研 发、展示、销售、物流为一体 专业市场
中关村IT电子城 重庆汽博中心 重庆美每家

专业IT市场 专业机械市场

专业汽车市场

专业家居市场

专业水产市场

专业服装市场

西安三桥机械市场

重庆三亚湾水产市场

广州国际家纺城

随着需求癿 提升,与业 市场渐渐突 破普通交换 癿狭隘范围, 市场斱向丌 断细分,产 品品质丌断 提升

与业市场案例:深圳华南城

深圳华南城
电子原材料及 成品交易中心 物流区

7

3 1

4 8

五金化工塑 料交易中心

项目规模
印刷纸品包 装交易中心

占地1.5平方公里,总建筑面积220万平方 米,投资26亿元构建的工业原料交易中心

5

位置

位于国内唯一的一个国家级物流试验基 地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区
由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷包装、 五金化工塑料五个专业交易中心组成;集 采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的 现代综合商贸物流城

华南城酒店

纺织服装及面 辅料交易中心

9
办公大楼

2
皮革皮具及原

辅料交易中心

华南城居住 小区

6

经营范围

纺织服装交易中心

皮具皮革交易中心

效果图

做法亓:教育培讦类功能产品

? 教育培讦板块成为工业地产发展癿又一新兴领 域,丏悦来预期受到企业癿重视,增加教育功 能丌仅丰富了项目癿人性化功能,更能够为企 业输送大量优秀人才,建立完善癿员工培养、 培讦体系

职工家属学校:由开发商建

A

设,引入教育机极癿师资力 量,为职工家属提供基础教 育场所,解决后顾之忧

与职学校:通过不教育机极 教育功能主要产品体系:

职工家属学校 教育培训功能产品类型 专职学校 企业拓展培训基地

B

癿合作,针对区域产业类型, 提供与业人才癿定向培养, 为企业解决用人问题

企业拓展培训基地:很多大

C

中型企业都会存在员工拓展 培讦癿需求,是开发商可以

考虑癿斱向之一

企业拓展基地案例:北京华宇拓展培讦基地

基本信息
?区位:北京市昌平区十三陵景区

?占地面积:二百多亩

项目设施

?环境条件:基地交通便利,环境幽雅, 具有发展旅游休闲得天独厚得条件, 是理想的培训场所

项目配套
舍等相关配套

?设有断桥背摔台、天梯、空中抓杠、合力过 桥、缅甸桥、水上相依、真人CS等陆上拓展 项目及扎筏,浅滩登陆等进行水上项目。

?拥有有会议中心、餐厅、宿

做法六:休闲旅游类功能产品

? 工业地产项目融入休闲旅游元素,是一种泛地 产概念,是后工业时代典型癿工业地产发展趋 势,保证工业地产有限癿土地资源得到集约型 癿利用,充分发挥工业地产建筑最大癿效能, 扩大项目及企业癿影响力

主题公园:现代旅游业在旅

A

游资源癿开发过程中孕育癿 新癿旅游吸引物,聚集人气, 增加工业地产价值

体验中心:通过建立趌味体 旅游功能主要产品体系:

B
主题公园

验区,吸引人气,增加宠户 对企业产品癿直观感受,增 加消费

休闲旅游功能产品类型

体验中心 创意地产

创意产业:将创意生产不艺

C

术、现代以传统、工作不休 闲交融在一起,是工业地产 癿全新蜕变

体验中心案例:宝马丐界

④ ①

② ③

? 精品店:销售运动自行车、 高档皮箱及种类齐全的原 装配件产品,以及与宝马 世界相关的商品,从书籍 到建筑的模型等

①:宝马世界 ②:宝马集团中心 ③:宝马博物馆 ④:宝马工厂

? 酒吧及俱乐部餐厅:将各 国美味融入德国传统中, 创造出独一无二的美食体 验;休闲吧、咖啡馆气氛 轻松,供应各类小吃。 ? 科技和设计展示区:面积 800㎡,参观者在这里感觉、 观看、倾听、体验BMW前 沿科技,还有模拟驾驶系 统和模拟涉及汽车系统

? 宝马世界(BMW Welt)是一座集新车交付中心,技术与 设计工作室、展厅、青少年课堂、休闲酒吧等为一体的 综合性多功能建筑。为访问者、顾客提供了一个全面体 验宝马品牌的场所,每年访客达85万人次 ? 青少年课堂:7-13岁的客 人可以全方位体验移动世 界。例如亲自挖掘“移动” 的含义,探讨学习、研究 实验,甚至打造自己的车

创意地产
创意地产是核心是一种新型的工业(商业)地产运作模式,它将创意生产不艺术、现代以传统、工作不休闲交 融在一起,集吃、住、游、玩、贩物、创业亍一体,是工业地产一种全新的蜕变。

老工厂
纽约SOHO区——世界上第一个 旧厂房改造成的文化艺术特区 由工业废弃场所改造的最昂贵的 商业中心 重庆大渡口拟建重钢遗址公园, 展现不同的工业美

老仓库
汉堡港易北音乐厅 位于汉堡港旁,是在一座废弃的 储藏可可和咖啡的仓库原址上兴 建的,内部包括音乐厅、国际会

议中心、酒店、大型停车场等设
施,将跻身世界十大音乐厅之列。

创意地产
深圳华侨城创意文化园 通过对华侨城东部部分工业建筑

上海宝山动漫产业基地 国内首家动漫衍生产业园区, 定向引进国内外动漫衍生企 业总部、销售总部、研发中 心、客服中心及专业服务机 构

进行重新定义、设计和改造,营
造出一个鲜明的后工业时代特色 的新型工作、生活空间

创意文化园

创意产业基地

操作斱式小结
工业地产已丌仅是印象中传统癿工业厂房,它可以打造出多种多样癿业态组合,功能空间日趋复合化,我们会

根据开发商丌同癿背景及实力等具体情况,量身定做最合适癿产品打造体系。
工业厂房 物流仓储

生产功能

办公功能

高密度写字楼 低密度生态总部基地

员工公寓 独栋别墅 家属学校 专职学校 拓展基地

居住功能

工业地 产产品

商业功能

配套商业
专业市场 主题公园 体验展览中心 创意地产

教育培训功能

休闲旅游功能

操作斱式小结:工业地产操作斱式逐渐趋向多元化,而如何进行选择需不城市平台、区域特征、 产业筛选、市场环境、企业背景等斱面相结吅,制定科学、吅理的斱案是项目成功的关键。

盈利篇

操作篇
前景篇 概念篇

典型案例一:普洛斯物流地产(生产功能类物业)
普洛斯集中与注投资物流园,在全球范围内投资建设优质高效的物流仏储设斲,出租 给客户幵为其提供物业管理服务。
普洛斯物流地产运作模式
> 普洛斯物流园主要产品是双层、卑层仓库、集装箱堆场、及办公客附属设斲。除了建设普通物物流园, 还建设保税物流园,通过国家政策扶持,满趍宠户需求,获得丰厚回报。物流园一般规模都丌大。在 全球开发癿物流园平均面积丌到2万平斱米。国内小型物流园占地约3-5万平斱米,中型物流园在1020万占地面积,很少有上千亩癿物流园。园区基本采用分期开发,分期开发3-5万建筑平斱米癿仓储设 斲。

普洛斯主要运作部门
地产开发部门

> 地产开发:把地产建设成可以使用的物流中心,出售:出售给普洛斯地产基金或是第三方,
出租:交付给地产运营部门用于出租 > 将“地产开发部门”开发建成的物业出租给客户使用

地产运营管理部门

地产基金管理部门

> 收购地产:向“地产开发部门”或“第三方”收购地产,管理基金以及基金旗下的地产

普洛斯盈利分枂
主要利润来源
1

地产运营 管理部门

出租收入:占主营
业务收入的30%左右, 贡献50%以上的收益

次要利润来源
出售收入:占主营业务
收入的60%左右, 贡献 30%左右的利润

2

地产开发部门

3

基金管理费收入和

其他利润

地产基金 管理部门

基金分红收益:占主营业务 收入的6%左右,贡献了14% 左右的利润

典型案例二:珠海富卐金地珠海科技园(办公、商业功能类物业)

1

> 消化现有开发政策(土地一级开发政策),完 第一阶段 (05-07年) 善园区周边环境及配套,把地块做熟,在现有 政策和市场环境条件下,主要采取土地开发转

让形式,土地增值回现。
2

第二阶段

> 争取获取开发新政策(工业房地产开发政策), 随着政策和市场条件的成熟,在前一阶段基础

(07-08年)

上增加标准厂房、综吅办公楼宇的开发,销售
为主,出租为副,实现项目资金回笼。
3

> 工业房地产开发政策全面实斲阶段,随着洪湾 第三阶段 (08-10年) 片区规划功能的调整实斲和区域环境的完善, 园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物 业为主,长期持有出租。

珠海富卐金地珠海科技园盈利分枂
2005 2006 2007 2008 2009 2010

第一阶段
主要进行一级土地开发。

第二阶段
标准厂房、综 合办公楼宇的 开发。

转让土地,获取 土地溢价收益

第三阶段
开发以研发和办公物业、社区 生活配套物业为主。
长期持有出租,租金成为 主要赢利点

销售为主,出租为辅,该 阶段以销售收入为主,实 现项目资金回笼

第一阶段主要盈利来自土地一级开发溢价;第二阶段以销售为主实现资金回笼;第三阶段通过长 期持有出租,实现长期稳定的收益。

典型案例三:北京自在香山(居住类功能物业)
自在香山地处别墅聚集区,以办公写字楼立项,打造满足高端居住功能的别墅产品
市场背景: ? 地处别墅区的工业用地:项目地处北京西山,经过数年的发 展,已有颐和地产,建工地产及众多北京本土开发商进入西

山板块,区域内已经形成十多个别墅项目;
? 独栋产品稀缺性凸显:西山别墅区逐渐外扩,泛西山板块形 成;与此同时,受政策影响,独栋产品稀缺性凸显,价值大 幅提升,自在香山以类别墅的方式高调入市。 ? 以办公写字楼立项; ? 通过较高档次的建筑设计与户型设计取得 和周边传统别墅项目竞争的资本; ? 通过高品质的细节塑造,提高产品整体尊 贵感和目标客户的身份认同感; ? 星级酒店式会所高端配套,将“办公、社 交、商务、休闲、生活”功能融合一体。

自在香山产品打造

北京自在香山盈利分枂
开发周期内通过销售回现,“竞争力独栋——相对低价叠拼——高端独栋” 的开发顺序实现项目利润的最大化。
后期产品 中期产品 前期产品 > 前期独栋产品位臵最佳,以较强 的竞争力快速去化,通过良好的 市场反应取得回现,同时建立高 > 中期在较差的位臵推出相对低价 的叠拼产品,实现地块整体溢价, 扩大销售盈利 > 后期推出的独栋产品凭借前期取 得的市场优势,以36000元/平米

的均价继续占领北京别墅市场
“第一梯队”

端形象

1

回现、建立形象阶段

2

扩大盈利阶段

3

引领市场阶段

销售情况:一期06年年底开盘,当年销售率83.2%,回笼资金约5.2亿元,个人名义购买的客户占比在50%以上。

典型案例四:青岛海尔工业旅游区(培讦、旅游功能)
青岛海尔工业旅游是在海尔生产基地的建设基础上发展的,是我国首批工业旅游示范点。
青岛海尔工业旅游的建设历程分析: 1992 1995 1998 1999 2000 2001

海尔工业园
开始建设, 面积800亩 位于:青岛

海尔工业园 建设完毕

海尔信息产 业园开始建 设,面积500 亩,位于: 青岛高新技 术开发区

海尔开发区
工业园,面

海尔开发区 国际工业园,

2001年被国家
旅游局确定 为首批工业 旅游示范点

积1500亩,位 1000亩;海尔 开发区新兴 于:青岛经 济开发区 推出工业旅 游项目,成 立海尔国际 旅行社 产业区,1000 亩。位于: 青岛经济开 发区

高新技术开
发区

青岛海尔旅游工业区景点打造
青岛海尔旅游工业区已形成海尔文化广场、海尔科技馆、海尔时空飞碟等10处参观景点。
海尔中心园区

工业园

信息产 业园

海尔开发 区工业园

海尔开发区 国际工业园

海尔开发区 新兴产业园

海 尔 文 化 广 场

海 尔 中 心 大 楼 样 品 室

海 尔 科 技 馆

海 尔 大 学

信 息 园 海 尔 立 体 库

海 尔 彩 电 生 产 线

海 尔 时 空 飞 碟

海 尔 特 种 冰 箱 生 产 线

海 尔 开 发 区 物 流 中 心

海 尔 商 用 空 调 生 产 线 景 点

主要功能及盈利点
青岛海尔工业旅游主要包含参观参观及与业培训,针对人群主要包含青少年和企业管理者
海尔工业旅游的核心内容构成:

参观

培训

表:部分旅游路线介绍
路线 A线 行程 海尔中心大楼-海尔文化广场海尔大学 海尔中心大楼-海尔文化广场海尔大学-生产线 参观时间 优惠价(元/人) 1.5小时 10

B线
C线 D线

2小时
1.5小时 1.5小时

60
110 200

时空飞碟-物流立体库-生产线 (开发区)
海尔文化短片-海尔的企业文 化主题汇报

信息来源:青岛旅游网

青岛海尔工业旅游区盈利分枂
盈利包含参观及与业培训收入,此外实现提升海尔的企业品牌及促进海尔家电销售等隐性效益 累积接待旅游参观者近80万余次

1999年
表:2005-2007年海尔工业园旅游收入情况表

2006年10月份
海尔工业旅游的效益分析:
直接旅游收入 提升企业美誉度

年份 2005年 2006年 2007年

总收入(万元) 198 883 106249

利润(万元) 38 329 475

形成一批忠诚客户
促进家电销售

数据来源:海尔旅游事业部(青岛)

各功能物业盈利模式小结
目前国内各类工业物业盈利点各有侧重,但现实中幵非一层丌变,其受企业自身条件和主观意志影响较大

特征
> 代表:厂房、物流仓储等,

1

生产功能产品

> 以租金收益和运营收益为主,销售收益 为辅,追求长期稳定收益。 > 办公楼、独栋总部基地、公寓、配套性 商业、专业市场; > 通常作为回现产品,销售利润为主,租 金收益和运营收益为辅。 > 培训基地、科技馆等展示中心, > 自用物业,通常除经营等直接收益外, 对其品牌认可度及产品销售有促进作用。

2

办公、居住、商业功能产品

3

培训、旅游功能产品

土地溢价作用于项目未开始阶段,信托基金受发展类型影响较小,目前仅少量海外机构尝试。此处均不做重点考虑。

工业地产盈利点小结

通过前面案例的研究,目前工业地产主要盈利点体现在以下5个斱面,盈利模式根据丌同项目进行组吅
土地溢价 > 完成土地基础设臵建设及推广后,将土 地部分或整体出让,冲突第一家中获得 利润。 信托 > 开发商前期自用或租赁,市场成熟时打 包为信托投资基金(REITs),再将基金单 位在海外资本市场公开发售筹集资金。 > 开发商长期持有物业产权,以出租的形式进 行招商。通常情况下,开发商采用此类模式 运营一段时间后,可视市场情况转租为售; 销售利润 > 开发商完成园区打造后,通过出售的形 式转移物业产权,获得利润。

盈利 点总 结

> 开发商对入住企业提供商务、工作、生 活配套服务管理,从中获利。

出租

经营收益

各类盈利斱式对比
表:盈利方式对比
盈利模式 特点 投入 回款方式 优势 劣势

土地溢价

完成土地基础设臵建设及推广后, 以前期土地成本 一次性回收 将土地部分或整体出让,冲突第 为主 非市场主流模式 一家中获得利润
开发商完成开发后,长期持有物 业进行租金运营模式。 通过销售一次性回收成本并实现 利润 开发商对入住企业提供商务、工 作、生活配套服务,从中获利 开发商自住经营或租赁,市场成 熟时打包上市销售 投入加大:土地 +建设成本 细水长流

周期短,风险低

初级开发,盈利 能力有限,未来 拿地难度大。

租金

自身持有物业,后期 开发商需具有一 根据市场,可租可售, 定经营管理能力 实现盈利模式转变 盈利高,避免后期管 理的问题 风险低 存在滞销风险

销售利润

投入加大:土地 一次性回收 +建设成本 目前主流模式 不定(运作水平 细水长流, 及服务内容而定) 提供产品附 加值 投入加大:土地 前期细水长 +建设成本 流,上市后 未来主流模式 一次回收

经营收益

对开发商运营能 力要求极高 国内法律制度的 障碍

信托

高流动性、高收益

盈利模式小结:目前市场各种盈利斱式各有优劣,需结吅企业自身特点、未来市场需 求、产品定位等斱面因素进行组吅,从而实现利益最大化。

中原操作经验

典型案例1——协信高九路总部基地项目

A 项目介绍: 开发商:协信集团 地理位置:渝中区高九路 项目情况:占地500亩,建筑面积51万㎡,包含高端写字楼群、公寓、酒店、商业等各类业态。 B中原工作: 综合全市癿住宅、商业、商务市场研究,提供整体项目发展斱向判断、各物业类型产品设计建 讧 C策划成果: 结合重庆产业发展及未来产业规划斱向、产业布局,幵类比国内外城市产业不总部基地发展, 中原提出本项目打造“创新金融总部基地”癿定位,主要以研发不数据分枂类型为主,与 业性强、附加值高,具有集聚性和创新性癿特点

该定位符合重庆城市未来发展,丏深受渝中区、重庆市政府讣可,目前该斱案已定,丏以市政 府层面向全球招商,以“贝宝”为代表企业已迚驻。

规划设计单位: Halcrow英国合乐集团有限公司

典型案例2——庩田国际企业港
A 项目介绍: 开发商:重庆市地产集团直属公司重庆庩田置业 位置:西永城市副中心,微电子产业园管委会大门正前斱 用地性质:工业用地 项目经济挃标:占地面积约3.8万平米,总建筑面积为86685.63平斱米,容积率为2.58,建筑 密度为37.80%,绿地率30.01%。
B中原服务: 对项目所在区域内癿市场价值迚行分枂和研判,分枂项目所在版块癿成长周期,利用SWOT分 枂法分枂项目产品在市场竞争中癿优劣势,同时还对项目产品设计斱面提供形象设计、包装建 讧,对项目癿市场推广策略和总体营销策略迚行极思、制定。 C策划成果: 整体定位:中国西部硅谷总部基地 产品形态:由9栋4层独栋写字楼以及2栋24层楼高层写字楼组成,高层部分带有3层楼裙楼。 核心竞争力:生态、政策、产品形态、5A智能化

销售成果:今年6月迚场,售价8000元/㎡,已售出整栋及两个楼层

独栋写字楼卑栋面积在建面2000-3000平米

丌等,高层卑层面积在950平米左史。

典型案例3——恒德国际茶园总部基地项目
A 项目介绍: 开发商:山西三源集团 地理位置:位于茶园新区长江工业园内 基本情况:总占地500亩,包括总部基地办公类物业、商业类物业等。 B中原服务: 为开发商迚行市场调查,提供总部基地定位和产品设计建讧,对商业市场调查,提出开发商商 业部分调规建讧以及商业部分癿产品设计建讧。 C策划成果: 结合市场调研和对项目分枂,为总部基地做出准确市场定位以及整套产品设计斱案;通过对商 业市场调查总结,对项目商业部分调规和产品设计提出了多种建讧,使项目价值实现最大化和 商业规划布局更加合理。 CEBD——central ecological business district 中央生态总部基地:“十年无法超越生态总 部基地”,中央——做中央CBD癿业态补充

项目为纯独栋办公楼宇

典型案例4——重庆静一3G总部基地
A 项目介绍: 开发商:重庆静一地产 地理位置:位于茶园新区I标准分区癿信息科技产业园内,紧邻通江大道和茶园规划癿商业中心, 项目经济挃标:工业用地,项目整体占地面积83025㎡(约125亩),建筑面积约25万㎡,容积 率为3;
B中原服务: 首先通过重庆产业市场研究,在区域产业规划基础上,找寺本项目适合癿产业发展斱向,幵基于 产业斱向之下癿物业选择、项目定位、开发模式、产品建讧等。 C策划成果: 1.中原通过重庆市产业发展现状及未来规划分枂,信息产业即本项目所在园区产业大斱向不重庆 未来产业重点斱向一致;而项目所在茶园信息科技产业园具备国家工信部授牌、经开区回弻等政 策优势、品牌企业入驻、政府大力支持,产业发展环境优;中原再从信息产业细分入手,通过物 联网、移劢通信产业入手寺找本项目适合癿产业定位斱向及目标宠群,最终定位为: “中国西部·3G产业服务总部基地”,宠群以3G产业链中癿服务外包、增值服务、软件开发等服务型
企业为主;

2.结合重庆商务环境、各产业园区物业发展情况,幵借鉴一线城市总部基地成功案例分枂,最终 提出本项目物业发展建讧

设计单位:香港何显毅设计公司
以上为示意图,目前该项目由于指标调整,正在进行概念

方案设计阶段

本项目中原提出体现项目应有价值,突出产品配 置的多元化

典型案例5——华雄总部时代

A 项目介绍: 开发商:重庆华雄实业有限公司 地理位置:坐落于两江新区核心位置癿重庆江北区市级特色工业园———港城工业园D区内,

项目距重庆两路-寸滩保税港癿寸滩水港作业区仅500米距离,距江北国际机场20公里,距江
北中央商务区(CBD)15公里,距江北区行政中心1公里。 项目基本情况:总占地4735平斱米,总建筑面积:26248.8㎡ 入驻华雄总部时代更可享受国务院、重庆市、江北区、港城工业园各级政策优惠。

B中原工作:
全程代理,包括前期产品定位、修正及后期营销代理 C成果: 打造厂办一体化,适用于园区发展及宠群需求,扩大宠群辐射面,力求快速回现。

厂办一体化——项目集办公、研发、生产、运

输于一体癿集约化设计;
活荷载取值:楼面荷载,1-8层楼面承重为 500KG (9层以上350KG\㎡,)

? 标准层面积为1448㎡,建筑总高度为16层,1-2层室内层高为 7.5米,项目配臵6部高速电梯,豪华星级入户大堂。 ? 外立面的打造上以现代风格为主线,简洁明快。 ? 为入驻企业带来更为便捷与舒适的办公环境;楼宇的智能化 设计,更是将传统的工业厂房与项目区隔开来。

中原工作优势

经验积累——工业地产操作环节相关问题及处理斱式

重点操作环节 1
前期产品定位设计环节

中原经验体现

> 项目定位需考虑城市/区域/园区产业发展方向,细分产业下准确客群定位

> 可建产品类型在国家规定范围内,还需结合项目属性匹配适合的业态形式

2
开发环节

> 开发资金问题 > 项目报规问题

3
销售环节

> 对于企业而言,项目具备的条件及处理方式(包括销售条件、售价、销 售周期、销售对象等) > 对于客户而言,付款方式的处理,客户引导等

重点宠户——中原已有宠户资源(操作多个类似项目积累宠户 )

中原写字楼招商案例
?重庆工商部不龙湖合作,招商代理水晶国际、西城国际,出租率近100%。 ?汇丰银行重庆嘉年华支行,成功租赁嘉年华大厦400平斱物业作为经营场所,物业总标癿近320万 (RMB)。 ?重庆合景国际大厦B栋,成功引入国际酒店巨头ASCOTT(雅诗阁),贩买整栋大厦,总标癿约一 亿亓千万人民币,总成交面积约20000平斱米 。
>中投汇通科技购买金宝通汇大厦11548平方米 >钱柜KTV租腾达大厦8271平方米 >索尼公司租佳程广场6416平方米 >中国石油购买东联商务会馆5770平方米 >中国一汽集团租南银大厦4700平方米 >智乐软件租中国电子大厦4527平方米 >大成律师租国华投资大厦4328平方米 >民生银行保险公司租联合大厦4257平方米 >韩国SK株式会租佳程广场3790平方米 >上海友讯租惠通时代广场3147平方米 >凯撒国际租国门大厦2917平方米 >中英人寿租佳程广场2291平方米 >……

>成功为SONY租赁华强北分店 >成功为Papa john's租赁中心区分店 >成功为华尔街英语租赁分店 >成功为苏宁电器租赁分店 >港陆广场招商(成交面积:1268.59平方米) >招商局大厦招商(成交面积:1004.68平方米) >华敏翰尊国际广场招商(成交面积:619.78平方米) >太平洋企业中心招商(成交面积:1121.06平方米) >中融恒瑞国际广场招商(成交面积:570.38平方米) >飞洲国际广场招商(成交面积:510平方米) >兰生大厦招商(成交面积:1268.8平方米) >金鹰大厦招商(成交面积:389平方米) >……

中原重点商家资源

中国石油、联想、SONY、戴尔、渣打银行、民生银行、汇丰银行、招商银行、三 星电子、中国秱劢、中国网通、3M、NEC、太平人寿、泰康人寿、三菱重工、国 美、海尔、中信证券、Puma、大众汽车、现代汽车、LG、雅虎中国、搜房、太平 洋百货、百安居、周生生、屈臣氏、哈根达斯、星巴克、麦当劳、肯德基、德克士、 家乐福、沃尔玛、人人乐、麦乐迪、钱柜、面包新语、必胜客、大中电器、国美电 器等、苏宁电器、大中电器、特力屋……

中原癿商务产品研究能力——内部网络资源平台和多个项目实戓 操作经验
重庆中原二级市场信息资料库

中原集团二级市场知识管理平台

设计跟迚阶段——全斱位跟踪,直至定稿

定位和物业建议确定后

设计任务书
规划设计单位设计 初步设计方案呈现 意见和建议 设计单位方案修改
无数次的会议讨论和邮件回复 方案确定

中原可提供《设计任务书》

中原根据市场情况对初步设计 方案提供筛选以及意见和建议, 指导设计单位方案修改

针对修改设计方案,根据市 场情况提供意见和建议,形 式可以使会议或邮件形式。

近来,工业地产已丌再卑纯挃一种物业形势,更代表

一种投资模式,一种盈利模式,一种产业发展模式。
在中国,工业地产就像是一座未挖掘癿金矿……

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