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北京房地产一级 开发程序[1]






一、土地一级开发的概念............................................................................................ 2 二、土地一级开发的实施方式.................................................................................... 2 三、土地一级开发成本和收益.................................................................................... 3 四、一级开发的土地范围............................................................................................ 3 五、一级开发涉及政府职能部门................................................................................ 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容.................................................... 4 七、土地一级开发一般工作程序(参见附图 1)..................................................... 5 程序一:确定土地一级开发项目......................................................................... 5 程序二:确定一级开发单位................................................................................. 6 程序三:办理建设意见(根据联席会要求办理)............................................. 6 程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理)............................. 6 程序五: 办理古树处理意见(根据联席会要求办理) ..................................... 7 程序六: 办理文物保护意见(根据联席会要去办理) ..................................... 8 程序七: 办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理) ............................. 8 程序八:办理规划意见书 ..................................................................................... 10 程序九:办理土地一级项目开发项目核准....................................................... 11 程序十:取得征地批复(实施征地) .................................................................... 12 程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁)....................................................... 13 程序十二:编制市政基础设施实施方案........................................................... 13 程序十三:组织验收,评估土地成本............................................................... 14 程序十四:纳入土地储备库或直接入市交易................................................... 14 八、授权委托的一级开发项目程序(参见附图 2)............................................... 15 程序一:确定土地一级开发项目....................................................................... 15 程序二:取得市土地储备联席会意见............................................................... 15 程序三:签订土地一级开发合同....................................................................... 16 程序四:办理建设项目用地预审....................................................................... 16 九、符合 458 号文的一级开发项目程序(参见附图 3)....................................... 17 程序一:取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见............................... 18 程序二:办理建设项目用地预审....................................................................... 18

一、土地一级开发的概念
土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的 房地产企业按照土地利用总体规划、 城市总体规划及控制性详细规划和年度土地 储备开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征 地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 对存量国有建设用地, 土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施 建设等;对征用农村集体土地,土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基 础设施建设等。

二、土地一级开发的实施方式
根据一级开发实施主体的不同,可以分为以下三种方式: 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的 政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的,可以由储备机构自行组 政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的 织实施,也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理,目前以储备机构自行 组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉 D1/D2 地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的 委托开发企业实施一级开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、 委托开发企业实施一级开发的 项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上,目 前以政府确定一级开发企业为主,预计 2006 年下半年开始,将逐渐开始实施通 将逐渐开始实施通 过招标确定一级开发企业的办法。 如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河 过招标确定一级开发企业的办法。 土地开发管理有限公司, 朝阳将 CBD 核心区的一级开发委托给北京商务中心区开 发有限责任公司。 对于符合 458 号文的经营性项目用地,831 协议出让大限没过,由原建设单 位继续完成一级开发工作,这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例(短暂 阶段) 。如远洋山水东区、银港项目。 3、对于部分具备条件的国有工业用地,由原用地方(工厂)组织搬迁,达 到三通一平后直接入市交易。 如今年 8 月 1 日成交的清河毛纺厂用地属于这一类 型。 本报告主要针对第二种方式, 即委托开发企业实施一级开发, 包括招标选择、 直接确定和 458 号文项目三种形式, 其中又以招标选择开发企业实施一级开发为 主。

三、土地一级开发成本和收益
成本构成: 成本构成: 1、征地、拆迁补偿及有关税费; 2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用; 3、市政基础设施建设有关费用; 4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用; 5、贷款利息; 6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用,不可预 见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 收益: 收益: 委托开发企业负责一级开发具体管理的, 开发企业的管理费不高于一级开发 成本的 2%,主体还是土地储备中心。 委托开发企业直接实施一级开发的,开发企业的利润不高于预计成本的 8%, 主体是企业。 对于招标项目,成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案,作 为评标参考。

四、一级开发的土地范围
1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地,需出让土地使用 权的; 2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发,需转让土 地使用权的; 3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的, 或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的; 4、协议出让土地首次转让土地使用权的; 5、政府规定的其他土地使用权交易; 6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

五、一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有:国土局、发改委、规委、建委 等相关政府部门。 1、国土局主要负责土地一级开发预审;确定土地一级开发单位,并就土地 开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开 发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定;下达土地一 级开发批复;负责一级开发土地的征地批复;会同有关部门进行土地一级开发的 验收和开发成本的审核等工作。 2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一 级开发企业提出要求,对部分重点项目提出建设意见,以及拆迁许可证的批复工 作。

六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容
1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环 保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树 处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的,须按有关要求在土地 入市交易前完成。 2、属于新增建设用地的,提交征地(农转用)政府批文及征地结案文件; 3、属于存量划拨建设用地的,提交国有土地使用权证或其他权属证明文件; 4、涉及拆迁的,提交拆迁许可证及拆迁结案文件; 5、有上级主管单位的,应提交其上级主管单位的批准文件。其中:属于中 央在京单位的,应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件; 属于军队的,应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。 6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的,须先进行 公示。 7、原则上,入市公开交易的土地(含:符合 458 号文项目、由开发企业和 储备中心完成一级开发的项目)应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通 下水及宗地内场地平整(简称“五通一平”) ,实行市政供热和供气的地区还应

该达到宗地外通燃气、通热力(简称“七通一平”) ,并达到市政综合,取得所 有的管线图。 8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地, 周边已具有相应的市政基础设施条件, 可在取得市政相关主管部门的市政接用方 案并完成建筑(构筑)物拆除后入市交易。 9、成本审核和确认 原建设单位在申请土地入市交易前, 土地开发成本应通过委托有资质的土地 评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后, 由市国土资源局会同有关部 门进行审核确认。

七、土地一级开发一般工作程序(参见附图 1) 土地一级开发一般工作程序( )
本程序根据 《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程 示意图(试行) 》并经咨询相关部门后制定,适用于通过招标委托开发企业进行 一级开发这一方式(目前尚未开始实施,据有关人士介绍将于 2006 年下半年开 始启用) 。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具体根据市土地储备 开发联席会意见办理,程序三至九顺序可调整。 程序一: 程序一:确定土地一级开发项目 政府主管部门: 政府主管部门: 市国土局、市土地储备开发联席会(国土局、发改委、规委、建委、交通委、 环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门) 主要工作内容: 主要工作内容: 1、 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向 市国土局提出土地一级开发申请(危改项目向市危改办提出申请,绿化 隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请) ; 2、 市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审; 3、 市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案; 4、 市国土局(或市危改办、市绿隔总指挥部)将项目提交市土地储备开发 联席会议讨论(平均两个月召开一次) ,联席会对一级开发实施方案提出 原则意见。

程序二: 程序二:确定一级开发单位 政府主管部门: 政府主管部门: 市国土局、市建委等部门 主要工作内容: 主要工作内容: 1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通 过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发,对于开发企业 实施的一级开发项目,由市建委从资质、注册资金、项目资本金(一般 不低于单期投资的 35%)等方面提出建设意见,市国土局据此确定招标 条件; 2、下达土地一级开发批复; 3、签订土地一级开发合同。 程序三:办理建设意见(根据联席会要求办理) 程序三:办理建设意见(根据联席会要求办理) 对于部分重点项目,需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。 程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理) 下列项目需要办理交通影响评价: (1)规划市区内,建筑规模超过 2 万平方米的大型公建项目及超过 5 万平 方米的居住类项目; (2)边缘集团、卫星城及重点地区,建筑规模超过 5 万平方米的大型公建 项目及超过 10 万平方米的居住类项目; (3)其他地区,建筑规模超过 10 万平方米的大型公建项目及超过 20 万平 方米的居住类项目; (4)交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目; (5)上述公建和城市交通设施项目的改建扩建; (6)其他需要进行交通影响评价的项目。 政府主管部门: 政府主管部门: 市规委基础设施处、市交通委员会 主要工作内容: 主要工作内容: 委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告 (主要包括项目基本

情况,周边项目情况,区域交通现状,项目交通量预测、交通评价等内容) 提 ,提 交至市规委基础设施处,由市规委转至市交委,交委组织会议讨论, 交至市规委基础设施处,由市规委转至市交委,交委组织会议讨论,并形成会 设施处 议纪要转交市规委,由市规委下发给一级开发单位。 议纪要转交市规委,由市规委下发给一级开发单位。 程序五: 办理古树处理意见(根据联席会要求办理) 程序五 办理古树处理意见(根据联席会要求办理) 树龄在 100 年以上的为古树,其中,树龄超过 300 年的为一级古树,其他的 为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理 避让古树名木措施审批意见,或者办理古树名木移植许可。

——办理避让古树名木措施审批意见 ——办理避让古树名木措施审批意见
政府主管部门: 政府主管部门: 市园林局监督检查处 审查标准: 审查标准: 1、申办人提出的申请符合申请条件,提交的申请材料齐全,符合法定形式; 2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写,字 迹清楚; 3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。 所需文件资料: 所需文件资料: 1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人;联 系电话;申请避让保护古树名木的详细地点;申请树种、规格、数量、 标牌号、原因;申报单位意见(盖章) ;古树名木产权业主单位意见(盖 章) ; 2、规划意见书及附图; 3、避让保护古树名木措施(含具体避让保护方案) 。 办理时间: 办理时间: 20 个工作日

——办理避让古树名木移植许可 ——办理避让古树名木移植许可
政府主管部门: 政府主管部门: 市园林局城市绿化处 审查标准: 审查标准: 1、是否属于因特殊情况必须移植的; 2、古树名木移植方案是否符合要求;

3、申办人提出的申请符合申请条件,申报材料是否齐全、规范、有效; 4、如举行听证的,符合听证笔录的要求。 所需文件资料: 所需文件资料: 1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人 姓名;联系电话;单位绿化面积总况;申请树种、规格、数量、原因; 申报单位意见(盖章);产权业主单位意见(盖章); 2、北京市园林局绿地指标审核签图意见; 3、规划意见书及附图; 4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿 地的面积; 5、古树名木移植方案。 办理时间: 办理时间: 12 个工作日 程序六: 办理文物保护意见(根据联席会要去办理) 程序六 办理文物保护意见(根据联席会要去办理) 项目用地内存在文物的,按照市土地联席会议意见处理。 程序七: 办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序七 办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理) 环境评价文件包括三类:环境影响报告书,适用于占地 10 万平米及以上且 位于敏感区、建筑面积 5 万平米以下、且位于敏感区的项目;环境影响登记表, 适用于建筑面积 2 万平米以下且位于非敏感区的项目;环境影响报告表,适用于 其他项目。 政府主管部门: 政府主管部门: 市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理, 区县项 目在区县环保局环境影响管理科办理。 审查标准: 审查标准: 1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设 地区的名录》的要求; 2、符合国家产业政策; 3、符合城市功能区划和环境保护规划; 4、要合理利用自然资源,防止环境污染和生态破坏;

5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求; 6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准; 7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求; 8、建成后须能维持地区环境质量,符合环境功能区要求。 9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环 境质量现状及拟采取的防护措施。 10、 能造成重大影响, 需要编制环境影响报告书的建设项目, 需提交论证会、 听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果,但按国 家规定需要保密的情形除外; 11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》 (GB18871-2002)和《电磁辐射防 护规定》 (GB8702-88)及其导出标准中的强制性规定。 12、地区环境质量超标,建设单位应采取必要的防护措施,以减少外环境对 本项目的影响; 13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离; 14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时,应符 合城市规划部门划定的防噪声距离,并按照国家声环境质量标准和民用 建筑隔声设计规范进行设计; 所需文件资料: 所需文件资料: 1、并加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》 。 2、环境影响评价文件: (1)书面文档 2 份及电子文档各 1 份; (2)涉及水土保持的建设项目,还必须有经水行政主管部门审查同意的 水土保持方案; (3)环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》 (环办[2002]88 号)的要求。 3、拟建项目实施地点地形图,图上应标出拟建项目周围情况; (环境影响报 告书 (表) 项目为 1/2000 或 1/500 图纸, 要能够反映建设项目周围关系, 并要求按 A4(竖向)装订;环境影响登记表项目可以提交示意图) 。 4、项目用地预审意见; 5、土地一级开发批复。 6、对环境可能造成重大影响,需要编制环境影响报告书的建设项目及按照

要求需要征求周围居民意见的建设项目,需提交论证会、听证会或采取 其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果,但依照规定需要保密 的情形除外; 办理时间: 办理时间: 报告书 60 日、报告表 30 日、登记表 15 日。 程序八:办理规划意见书 程序八 办理规划意见书 政府主管部门: 政府主管部门: 规委(市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科) 审查标准: 审查标准: 1、实体审查 《城市规划法》和《北京市城市规划条例》。 ) (1)符合各类城市规划( (2)新征(占)用地的建设项目,市计划主管部门对项目建议书的批复 文件原件 1 份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件); 自有用地的建设项目,需有建设单位(个人)的用地权属文件。 2、形式审查 (1)环保部门批准的环境影响评价文件。 (2)无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台(站)造成 有害干扰的建设项目的审查同意意见; (3)广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播 电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见; 所需文件资料: 所需文件资料: 1、申请书; 2、用地说明书; 3、地形图 3 份(1:500,1:2000,1:10000); 4、平面设计图 1 份; 5、环评、交评审批意见; 6、普测或钉柱成果报告书(电子版) ; 7、地质灾害危险性认定书(通过预审的项目免交,分批次的项目免交) ; 8、一级开发批复; 9、产生无线电波辐射和可能对无线电台(站)造成有害干扰的建设项目,

需要有无线电主管部门的审查同意意见; 10、 迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内 建设的项目,需要有广播电视主管部门的审查同意意见; 11、其他材料。 办理时间: 办理时间: 20 个工作日 程序九: 程序九:办理土地一级项目立项核准 政府主管部门: 政府主管部门: 先向区县发改委固定资产投资科提交申请,经同意后再向市发改委固定资 产投资处申请(目前,市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请) 。 审查标准: 审查标准: 1、项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制; 2、项目符合国家法律法规; 3、项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标 准和土地利用总体规划; 4、项目符合国家宏观调控政策; 5、地区布局合理; 6、主要产品未对国内市场形成垄断; 7、未影响我国经济安全; 8、合理开发并有效利用了资源; 9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护; 10、未对公众利益,特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响; 11、房地产企业开发资质证明文件; 12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。 所需文件资料: 所需文件资料: 1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式 5 份(主要内 容包括:项目申报单位情况,拟建项目情况,建设用地与相关规划,资 源利用和能源耗用分析,生态环境影响分析,经济和社会效果分析等) ; 2、一级开发批复; 3、项目用地预审意见;

4、征地补偿安置初步协议; 5、法人资格证书(开发企业) ; 6、中外合营项目,合营各方签署的合作意向书; 7、环评、交评审批意见; 8、其他材料。 办理时间: 办理时间: 区县发改委 20 个工作日,市发改委 20 个工作日 实施征地) 程序十:取得征地批复 实施征地 程序十:取得征地批复(实施征地 新增集体土地需要办理征地手续,然后再实施征地。 政府主管部门: 政府主管部门: 向项目所在区县国土分局征地科提出申请,经区县分局同意后,再向市国 土局征地处提出申请。 所需文件资料: 所需文件资料: 1、申请书; 2、 《规划意见书》及附图; 3、钉柱测量成果报告书; 4、一级开发项目立项核准文件; 5、征地补偿安置协议书; 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见; 7、拟占用土地 1:1 万土地利用现状图; 8、补充耕地位置图; 9、地质灾害危险性认定书(通过预审的项目免交,分批次的项目免交) ; 10、建设项目总平面图或线形工程平面图; 11、一书四方案(用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、 征用土地方案、代地方案)原件(由区国土局提供) ; 12、 (占)地情况调查表; 13、建设拟征(占)地土地权属情况汇总表; 14、是否占压矿床证明(通过预审的免交,分批次的免交) ;

15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件(符合 土地利用总体规划的免) 。 办理时间: 办理时间: 分局 30 个工作日,市局 30 个工作日 程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁) 程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁) 一级开发项目用地内涉及拆迁的,需要办理拆迁许可证,完成拆迁,并办 理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁,签订搬迁协议,并完成厂房腾空即 可。 政府主管部门: 政府主管部门: 所在区县建委(或房地局)拆迁科 所需文件资料: 所需文件资料: 1、申请书; 2、 《规划意见书》及附图; 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见; 4、一级开发项目立项核准文件; 5、拆迁实施方案; 6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件; 7、其他材料。 办理时间: 办理时间: 30 个工作日 程序十二: 程序十二:编制市政基础设施实施方案 政府主管部门: 政府主管部门: 市规委市政处、各市政专业部门 主要工作内容: 主要工作内容: 1、到市自来水公司编制上水方案; 2、到北京四方市政技术公司编制雨污水方案; 3、到市热力集团编制热力方案(市政供暖范围内) :

4、到燃气公司编制燃气方案(市政燃气范围内) ; 5、到市供电局编制供电咨询方案; 6、到市电信局编制电信方案; 7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。 程序十三:组织验收, 程序十三:组织验收,评估土地成本 政府主管部门: 政府主管部门: 市国土局会同有关部门 主要工作内容: 主要工作内容: 1、一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价 格进行评估或委托专业审计机构进行审计; 2、市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收; 3、市国土局内部(土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等)对 一级开发成本进行预审; 4、市国土局和市发改委审核土地一级开发成本,鉴定土地成本的有效性。 程序十四: 程序十四:纳入土地储备库或直接入市交易 政府主管部门: 政府主管部门: 市国土局会同有关部门 主要工作内容: 主要工作内容: 完成一级开发后的土地纳入土地储备库,依据年度土地供应计划出让或者 直接入市交易(目前以直接入市交易为主) 。纳入储备库的,由市国土局根据委 托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费;直接入市交易的,由受让 方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前,开发企业要提供相关材料,协助市 国土局编制入市交易文件,同时,国土局应会同有关部门确定入市交易底价,具 体步骤如下: 1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底 价初步建议; 2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成 的地价评审委员会进行审议; 3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价,特殊情况与市发改委共

同报市政府批准。 按照目前的运作模式,土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论, 但基本都能通过。 今后土地供应计划和储备开发计划完善后, 预计此步骤可省去。

八、直接确定开发企业的一级开发项目程序(参见附图 2) 直接确定开发企业的一级开发项目程序( )
当前,土地一级开发项目招标管理办法尚未出台,由企业实施的一级开发项 目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下: 程序一: 程序一:确定土地一级开发项目 政府主管部门: 政府主管部门: 项目所在区县、 乡镇政府或原土地方上级主管部门, 市国土局土地储备中心、 分中心 主要工作内容: 主要工作内容: 1、拟进行一级开发企业征得原土地方、项目所在区县和乡镇政府或原土地 方上级主管部门同意,并与原土地方签订土地一级开发意向书; 2、集体土地向所在区县土地储备分中心提出一级开发申请,经同意后由分 中心向市储备中心分中心管理部提出申请;国有土地直接向市储备中心 一级开发部提出申请。市储备中心初步同意的,将项目提交市土地储备 联席会议讨论。危改项目向市危改办提出申请,由市危改办提交联席会 议讨论。绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请,由市绿隔总指挥 部提交联席会议讨论。 程序二:取得市土地储备联席会意见 程序二:取得市土地储备联席会意见 政府主管部门: 政府主管部门: 市土地储备开发联席会(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、 园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门) 所需文件资料: 所需文件资料: 1、一级开发申请书(原件盖章 1 份) ; 2、企业法人营业执照(复印件盖章 2 份) ; 3、法定代表人证明书(原件盖章 2 份) ;

4、法定代表人身份证(复印件 2 份) ; 5、授权委托书(原件 2 份) ; 6、代理人身份证(复印件 2 份) ; 7、该宗地的情况说明(包括:宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、 用途、地上物情况说明) 份) (2 ; 8、项目所在区域控规(复印件盖章 2 份) ; 9、1:2000 或 1:500 地形图(原件 2 份) ; 10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明(原件盖章 2 份) ; 11、国有土地使用证或权属证明文件(验原件、留盖章复印件 2 份) ; 12、原土地方同意进行一级开发的意见; 13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的 意见; 14、演示文稿(电子版) ; 15、其他资料。 程序三: 程序三:签订土地一级开发合同 一级开发项目经联席会议同意后, 由市国土局对一级开发企业下达土地一级 开发批复,双方签订一级开发合同。 程序四: 程序四:办理建设项目用地预审 政府主管部门: 政府主管部门: 拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请,经同意后,开发 单位再将材料上报到市国土局市场处。 审查标准: 审查标准: 1、选址符合总体规划(在总归图纸上没有,但是如果在文字中有体现也可 以通过) ; 2、建设项目符合国家供地政策; 3、建设单位取得宗地的一级开发权批复; 4、建设项目及用地标准符合节约用地原则; 5、占用耕地的补充耕地方案是否可行。 所需文件资料: 所需文件资料:

1、申请表 建设单位填写关于项目的基本信息情况; 各个区县国土分局填写初步审 查意见,并盖章。 2、申请报告 项目基本情况介绍:主要分析项目建设的必要性、用地需求情况、资 金投入情况、原来用地情况、如果需要改变土地利用总体规划的、说明是 否纳入能源利用计划; 拟选址情况:选址方案、选址的充分性和必要性说明; 用地总规:用地面积、总建筑面积、各个功能用地的面积及建筑面积 情况; ; 用地类型:宗地的用地现状属性说明(建设用地还是农地、耕地) 耕地补充登记初步方案:针对占用耕地的项目,如果不占耕地的可以 不需要。 办理时间: 办理时间: 国土分局初审 5 个工作日,开发单位从分局转到市局 1 个工作日,市国土 局审批 14 个工作日

下面的程序与“土地一级开发一般程序” 下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。 程序三” 程序十四”相同。

号文的一级开发项目程序( 九、符合 458 号文的一级开发项目程序(参见附图 3) )
根据市国土局 《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招 标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》 (京国土出 2004)458 号) ,对于以下三类 用地在符合先行有关政策的前提下,准许其以原建设单位为主体,继续完善前 期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作,使土地达 到入市交易条件: (1)2004 年 1 月 9 日前已经取得项目建议书批复或规划批准文件,且到 2004 年 8 月 31 日至少有一个文件依然有效的用地; (2)2004 年 8 月 31 日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函 的房改带危改项目用地; (3)2004 年 8 月 31 日前,符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段

的项目用地。 这三类项目的一级开发程序如下: 程序一: 程序一:取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外, 还应 提交项目符合 458 号文要求的文件。 程序二: 程序二:办理建设项目用地预审 与授权委托的一级开发项目相同

下面的程序与“土地一级开发一般程序” 下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。 程序三” 程序十四”相同。

市场部 2005-9-21

附图1: 附图 :

土地一级开发一般工作程序
市规委 规划意见书 市建委 建设意见

原土地所 有者或使 用者 1、征得 区县和乡 镇政府或 上级主管 部门同意 2、向市 储备中心 提出土地 一级开发 申请

市国土局 1、受理 申请并进 行土地预 审 2、委托 市、区县 土地储备 机构编制 土地一级 开发实施 方案

市土地储 备开发联 席会 就土地、 产业政策 、规划、 资质、交 通、环保 等对一级 开发实施 方案提出 原则意见

市国土局会 同相关部门 1、确定土 地一级开发 主体(委托 或招标) 2、下达土 地一级开发 批复 3、签订土 地一级开发 合同 土 地 一 级 开 发 主 体

土地一级 开发主体 办理征地、 拆迁等手 续,组织实 施征地、拆 迁和市政基 础设施建设 。危改、文 保、绿隔等 项目需按规 定承担回迁 房建设

市国土局商 相关委办局 1、审核土地一级 开发成本 2、组织验收土地 3、纳入市土地储 备库(根据委托合 同支付相应土地开 发费或管理费), 或直接入市交易 (由受让方支付土 地开发建设补偿 费)

市交通委 交通评价意见 市园林局 古树处理意见 市文物局 文物保护意见 市环保局 环境评价意见 市政专业部门 市政接用意见

市发改委 核准

附图2: 附图 :

直接确定开发企业的一级开发项目程序
市规委 规划意见书 市建委 建设意见

拟进行一级 开发单位 1、征得原 土地方、区 县和乡镇政 府或原土地 方上级主管 部门同意 2、向市储 备中心提出 土地一级开 发申请

市土地储 备开发联 席会 就土地、 产业政策 、规划、 资质、交 通、环保 等对一级 开发实施 方案提出 原则意见

市国土局会 同相关部门 1、下达土 地一级开发 批复 2、签订土 地一级开发 合同 土 地 一 级 开 发 主 体 办 理 建 设 项 目 用 地 预 审

土地一级 开发主体 办理征地、 拆迁等手 续,组织实 施征地、拆 迁和市政基 础设施建设 。危改、文 保、绿隔等 项目需按规 定承担回迁 房建设

市国土局商 相关委办局 1、审核土地一级 开发成本 2、组织验收土地 3、纳入市土地储 备库(根据委托合 同支付相应土地开 发费或管理费), 或经联席会同意后 直接入市交易(由 受让方支付土地开 发建设补偿费)

市交通委 交通评价意见 市园林局 古树处理意见 市文物局 文物保护意见 市环保局 环境评价意见 市政专业部门 市政接用意见

市发改委 核准

附图3: 附图 :

符合458号文的一级开发项目程序 号文的一级开发项目程序 符合
市规委 规划意见书 市建委 建设意见

市土地储备开 发联席会 就土地、产业 政策、规划、 资质、交通、 环保等对一级 开发实施方案 提出原则意 见,并决定是 否由原建设单 位继续开展前 期工作 土 地 一 级 开 发 主 体 办 理 建 设 项 目 用 地 预 审

土地一级 开发主体 办理征地、拆 迁等手续,组 织实施征地、 拆迁和市政基 础设施建设。 危改、文保、 绿隔等项目需 按规定承担回 迁房建设

市国土局商 相关委办局 1、审核土地一级开 发成本 2、组织验收土地 3、将一级开发用地 纳入市土地储备库 (根据委托合同支付 相应土地开发费或管 理费),或经市联席 会同意后直接入市交 易(由受让方支付土 地开发建设补偿费)

市交通委 交通评价意见 市园林局 古树处理意见 市文物局 文物保护意见 市环保局 环境评价意见 市政专业部门 市政接用意见

市发改委 核准


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