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2016年上半年江苏省房地产估价师《理论与方法》:房地产转让和租赁的需要试题


2016 年上半年江苏省房地产估价师《理论与方法》 :房地产转让和租 赁的需要试题
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。下列对人体的危 害程度从高到低的顺序是。 A:超短波>微波>短波>中波>长波 B:微波>短波>超短波>中波>长波 C:微波>超短波>短波>中波>长波 D:微波>长波>短波>超短波>中波 E:执行层的组织协调 2、产生房地产价格泡沫的直接诱因是。 A:土地稀缺 B:城市化进程快 C:投机需求膨胀 D:过度放贷 E:借款合同 3、抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同__。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 4、下列关于住房公积金的表述中,正确的是。 A:每年的 1 月 1 日为职工住房公积金的结息日 B:住房公积金的缴存比例一般不得低于 5%,原则上不得超过 15% C:职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额 D:个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别,应免征个人 所得税 E:执行层的组织协调 5、下列表述不符合房地产广告要求的是。 A:房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有权或者使用权的基本单位应当 是有实际意义的完整的生产、生活空间 B:房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当 C:房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等,如在规划或者建设中, 应当在广告中注明 D:房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E:房地产估价机构必须加盖公章 6、 增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加, 说明公共设施具有。 (2008 年试题) A:非竞争性

B:非排他性 C:竞争性 D:排他性 E:执行层的组织协调 7、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或者下降的数额 大致接近时,宜采用__预测房地产的未来价格。 A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法 8、需要预测某宗房地产 2008 年、2009 年的价格.通过市场调研,获得该类房 地产 2003-2007 年的价格并计算其逐年上涨额如表 10—2 第 2 列、 第 3 列所示. 用 平均增减量趋势法估计,该宗房地产 2008 年的价格为. A:8 485 元/㎡ B:8 820 元/㎡ C:8 500 元/㎡ D:8 584 元/㎡ E:工业用地的监测点评估价格 9、某酒店已知可以在未来 30 年内取得丰厚收益,经计算未来 3 年收益分别为 93 万元、100 万元、120 万元,从第 4 年到第 30 年的净收益会稳定在 130 万元 左右, 在该区域酒店类房地产的报酬率为 12%, 则此宗估价对象房地产的价格为 __万元。 A.992.06 B.983.10 C.1080 D.832 10、不是房地产贷款担保形式的是() 。 A.保证 B.抵押 C.质押 D.提存 11、某建筑物相对标高±0.000=30.500,且设计楼顶标高 60.000m,则其楼顶的 绝对标高为__。 A.30.500 B.60.500 C.90.500 D.98.500 12、在建筑构造中,按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。 A.沉降缝 B.伸缩缝 C.温度缝 D.防震缝 13、从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿 还和利息支付视为现金流出, 用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评

价指标,考察项目资本金的盈利能力的财务报表是。 A:全部投资现金流量表 B:资本金现金流量表 C:投资者各方现金流量表 D:资金来源与运用表 E:借款合同 14、承包商收到竣工结算价款后,通常应在()内将竣工工程交付给开发商。 A.半个月 B.一个月 C.一个半月 D.二个月 15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是。 A:在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格 B:在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格 C:在房地产旧场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收 益价格 D:比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高 卖价 E:工业用地的监测点评估价格 16、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是() 。 A.投资利润率 B.投资回报率 C.贷款利率 D.成本利润率 17、2009 年 3 月某人以 4.5 万元的预付款订购了一套售价为 30 万元的期房, 2010 年 3 月该项目交付使用时,楼价上涨到 33.6 万元,则其预付款的收益率 为。 A:12% B:13.4% C:80% D:125% E:借款合同 18、下列不属于投资特性的是__。 A.投资是一种经济行为 B.投资具有时间性 C.投资的目的在于获取收益 D.投资具有稳定性 19、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金 来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。 如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元, 各项成本费用为 3.4 万元,其中支付银行利息 1.5 万元。则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是。(2007 年试题) A:1.07 B:1.47 C:2.07

D:3.33 E:借款合同 20、 申请核定一级房地产估价机构资质的,国务院建设行政主管部门应当自受理 申请材料之日起日内作出决定。 A:20 B:30 C:45 D:60 E:执行层的组织协调 21、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元,空置和收租损失为 5%,经 营费用为潜在毛收入的 30%,抵押贷款还本付息为 200 万元,所得税和准备金 共计 120 万元,则 2006 年的净经营收入为万元.(2007 年试题) A:330 B:450 C:650 D:700 E:借款合同 22、房地产泡沫产生的基础是__。 A.投机需求膨胀 B.金融机构过度放贷 C.房地产市场中的过度开发 D.土地资源的稀缺性 23、按照规定,变更租赁合同的,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内, 持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 A:30 B:45 C:60 D:90 E:执行层的组织协调 24、征收集体土地,土地补偿费应当归__所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.农村集体经济组织 D.土地使用者 25、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A:房地产重新购建价格的求取思路 B:土地重新购建价格的求取思路 C:具体价格重新购建价格的求取思路 D:建筑物重新购建价格的求取思路 E:工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、以下关于成本法理解中,正确的有。 A:成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本,然后扣除折旧,以此求

取估价对象的价格或价值的方法 B:成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值 C:成本法的理论依据是生产费用价值论,从买方的角度来看,房地产的价格是 基于社会上的“生产费用” ,类似于“替代原理” D:成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之 和来测算价格 E:成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格 的方法 2、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度,可将消费者购买行为分为。 A:习惯性购买行为 B:寻求多样化购买行为 C:化解不协调购买行为 D:复杂购买行为 E:随意性购买行为 3、完全竞争的市场,必须同时具备的条件是。 A:市场上有足够多的生产者和消费者 B:市场上的产品是同质的 C:任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者,又是价格的决定者 D:资源完全自由流动 E:市场信息是完全畅通的 4、按照风险大小和收益水平高低,通常将房地产投资划分为。 A:机会型 B:收益型 C:大中取大型 D:收益加增值型 E:小中取大型 5、某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手,价格协商为 90 万元,设应扣 除项目为 30 万元,则业主应缴纳土地增值税万元。 A:13.5 B:25.5 C:18 D:36 E:执行层的组织协调 6、平房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行 住宅和商业房地产开发,为此与乙房地产经纪公司 (以下简称乙公司)达成协议, 由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划,以及投标报价等内容的 咨询报告, 同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。 双方协定, 根据利益分享和风险共担的原则,甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项, 余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007 年试 题)目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策,其中属于财政政策 的为。 A:增加税收 B:提高存贷款利率 C:调整土地供给结构

D:减少公共工程开支 E:一般来说,时间越长,需求和供给都越有弹性 7、房地产的供给曲线表示__。 A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能力的关系 C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能力的关系 8、收益法中确定资本化率的基本方法有__。 A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资收益率排序插入法 E.收益乘数法 9、拟定估价作业步骤和时间进度的方法,可以采用的技术有__。 A.线条图 B.散点图 C.网络计划技术 D.统筹法 E.抛物线 10、总地来讲,房地产的价格与房地产的供给和需求,分别是__。 A.正相关和正相关 B.正相关和负相关 C.负相关和正相关 D.负相关和负相关 11、甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元 /㎡,容积率为 1.5,土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元/㎡, 容积率为 2.4,土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投 资价值时,若土地报酬率为 8%,则下列表述中正确的有。 A:乙地块比甲地块贵 B:甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元/㎡ C:甲地块与乙地块的楼面地价相等 D:甲地块比乙地块贵 E:乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元/㎡ 12、消费信用有两种类型。 A:类似商业信用,由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 B:属于民间信用,由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 C:类似国家信用,由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 D:属于商业信用,由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 E:属于银行信用,由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 13、下列拆迁行为中,适用《城市房屋拆迁管理条例》的有。 A:征收集体土地过程中对民房的拆迁 B:城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C:城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D:城市市区內国有企业对厂房的自拆自建

E:城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁 14、 __是指依法设立并取得房地产估价机构资源,从事房地产估价活动的中介服 务机构。 A.中介管理机构 B.房地产管理机构 C.房地产估价机构 D.房地产质量管理机构 15、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估,估价 时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议,2003 年 8 月 15 日进行复估,则 复估的估价时点为__。 A.2003 年 6 月 15 日 B.2003 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日 16、下列污染类型中,属于辐射污染的有。 A:灯光污染 B:视觉污染 C:高压输电线污染 D:垃圾臭气污染 E:医疗照射 17、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。 A:置业投资 B:设备租赁 C:售后回租 D:权益融资 E:借款合同 18、属于直接融资方式的有__。 A.抵押贷款 B.赊销 C.发行股票 D.发行债券 E.分期付款 19、下列关于环比发展速度的公式,正确的是。 A:环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平× 100% B:环比发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平× 100% C:环比发展速度:(计算期发展水平+前一期发展水平) × 100% D:环比发展速度=计算期发展水平/前一期发展水平× 100% E:执行层的组织协调 20、敏感性分析的最基本方法是。 A:因素不确定分析 B:线性因素分析 C:单因素敏感性分析 D:多因素敏感性分析 E:借款合同

21、李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为 20 年,年利率 为 7.5%,按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元,则从第 8 年开始的月还款额为元。 A:3456.09 B:3505.95 C:3509.74 D:3705.73 E:借款合同 22、下列控制性规划指标中,不属于建筑形态控制指标的是__。 A.建筑高度 B.建筑间距 C.建筑密度 D.建筑后退红线距离 23、地产的价值就在于其位置,是房地产投资特性中的。 A:位置固定性 B:适应性 C:寿命周期长 D:各异性 E:借款合同 24、按信托性质分类,房地产投资信托基金的类型有__。 A.权益型 B.抵押型 C.伞型合伙 D.多重合伙 E.混合型 25、某宗房地产交易中,买方支付给卖方 29 万元,买卖中涉及的税费均由卖方 负担。 据悉, 该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价 格的 5%和 3%,则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9


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