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契税_图文

一、契税概述
契税是以所有权(或使用权)发生转移的不动产为征税 对象,向产权承受人征收的一种财产税。
特点:
1、契税属于财产转移税
契税以发生转移的不动产,即土地和房屋为征税对象,具有财产 转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的,不征契税。
2、契税由财产承受人缴纳
一般税种都确定销售者为纳税人,即卖方纳税。契税则属于土地、 房屋产权发生交易过程中的财产税,由承受人纳税,即买方纳税。
对买方征税的主要目的,在于承认不动产转移生效,承受人纳税 以后,便可拥有转移过来的不动产产权或使用权,法律保护纳税人的 合法权益。

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二、纳税人
契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋 权属的承受单位和个人。契税由权属的承受人缴纳。
承受指以受让、购买、受赠、交换等方式取得的土地、房 屋权属的行为。

【思考·判断题】 契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和
个人。( )(2008年)
【答案】×

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三、征税范围
征税对象: 发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
征税范围的基本规定: 1.国有土地使用权出让;
出让费用包括出让金、土地收益等项。 2.土地使用权转让(包括出售、赠与、交换);
(1)土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 (2)土地、房屋权属的典当、继承、分割、出租、抵押,不属于契税的征
税范围。
3.房屋买卖、赠与、交换。

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【思考·单选题】 根据契税法律制度的规定,下列各项中,应缴纳契税的是
( )。(2009年) A.承包者获得农村集体土地承包经营权 B.企业受让土地使用权 C.企业将厂房抵押给银行 D.个人承租居民住宅
【答案】B 【解析】 (1)选项A:土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营
权的转移; (2)选项CD:土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押,不
属于契税的征税范围。

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征税范围的特殊规定: 以下列方式转移房屋、土地的,视同转移,应当缴纳契税:
(1)以土地、房屋权属作价投资、入股; (2)以土地、房屋权属抵债; (3)以获奖方式承受土地、房屋权属; (4)以预购方式或者预付筹资建房款方式承受土地、房屋权
属。

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【思考·多选题】 根据契税法律制度的规定,下列各项中,应征收契税的有( )。 A.某人将其拥有产权的一幢楼抵押 B.某人在抽奖活动中获得一套住房 C.某人将其拥有产权的房屋出租 D.某人购置一套住房
【答案】BD 【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押,不属于
契税的征税范围。

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【思考·多选题】
根据契税法律制度规定,下列各项中,不征收契税的有( ) A.接受作价房产入股 B.承受抵债房产 C.承租房产 D.继承房产
【答案】CD 【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押,不属于
契税的征税范围。

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四、税率
契税税率为3%~5%。 契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府 在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报 财政部和国家税务总局备案。

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五、应纳税额计算:应纳税额=计税依据×税率

计税依据的确定: (1)只有一个价格的情况
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成 交价格作为计税依据。 (2)无价格的情况
土地使用权赠与、房屋赠与,由征税机关参照土地使用权 出售、房屋买卖的市场价格确定。 (3)有两个价格的情况
土地使用权交换、房屋交换,为所交换土地使用权、房屋 的“价格差额”;交换价格不相等的,由多交付货币的一方 缴纳契税;交换价格相等的,免征契税。 (4)补交契税的情况
以划拨方式取得的土地使用权,经批准转让房地产时应补 交的契税,以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计 税依据。

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【思考·多选题】 下列行为,需要缴纳契税的有( )。
A.买房翻建新房 B.交换房产价值时,涉及补价的 C.房屋赠与 D.以获奖方式取得房屋产权 E.以自有房产作股投入本人经营企业

【答案】 ABCD 【解析】以自有房产作股投入本人经营企业,免纳契税。

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【思考·判断题】

甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业互换一处厂

房,并向乙企业支付差价款100万元。在这次互换中,乙企

业不需缴纳契税,应由甲企业缴纳。(

)(2007年)

【答案】√

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【思考·单选题】 林某有面积为140平方米的住宅一套,价值96万元。黄某
有面积为120平方米的住宅一套,价值72万元。两人进行房屋 交换,差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为 3%,根据契税法律制度的规定,黄某应缴纳的契税税额为 ( )万元。(2008年)
A.4.8 B.2.88 C.2.16 D.0.72
【答案】D 【解析】房屋交换,以所交换房屋的价格差额为计税依据。
黄某应缴纳的契税税额=(96-72)×3%=0.72(万元)。

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【思考·单选题】 周某原有两套住房,2009年8月,出售其中一套,成交价格
为70万元;将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等 价置换;又以100万元价格购置了一套新住房,已知契税的税率 为3%。根据契税法律制度的规定,周某计算应缴纳的契税的下 列方法中,正确的是( )。(2010年)
A.100×3%=3(万元) B.(100+60)×3%=4.8(万元) C.(100+70)×3%=5.1(万元) D.(100+70+60)×3%=6.9(万元)

【答案】A

【解析】

(1)契税由房屋权属承受人缴纳,周某将其70万元的房屋出售时, 由对方缴纳契税;

(2)房屋进行交换的,若交换价格相等,免征契税;

(3)周某以100万元购置新住房时,应缴纳契税=100×3%=3(万

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六、税收减免
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、 房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。
(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。 (3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征
或者免征契税。 (4)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于
农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

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【思考·多选题】 根据契税法律制度的规定,下列各项中,免征契税的有( )。 A.城镇职工自己购买商品房 B.政府机关承受房屋用于办公 C.遭受自然灾害后重新购买住房 D.军事单位承受房屋用于军事设施
【答案】BD 【解析】 (1)选项BD:国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承
受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的, 免征契税; (2)选项C:因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准 予减征或者免征契税,而非100%免税。

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【思考·多选题】 下列各项中,按照契税的规定,表述正确的有( )。
A.第一次购买住房的个人应征收契税 B.契税由承受人纳税,即买方纳税 C.承受荒山、荒滩土地使用权的,免征契税 D.契税的纳税人也包括国有经济单位 E.高校购买的用于教学的房屋,免征契税
【答案】 BDE 【解析】 城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税;承受荒山、
荒滩土地使用权的,用于农、林、牧、渔的,免征契税。

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七、征收管理

(1)纳税义务 发生时间
(2)纳税期限
(3)纳税地点

为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当 天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋 权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内, 向土地、房屋所在地的契税征收机关办理 纳税申报,并在契税征收机关核定的期限 内缴纳税款。
契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳 税义务时,应向土地、房屋所在地的税收 机关申报纳税。

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【思考·单选题】 关于契税纳税义务发生时间,正确的是( )。 A.纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天 B.纳税人办妥土地、房屋权属变更登记手续的当天 C.纳税人签订土地、房屋权属变更登记手续的10日内 D.纳税人签订土地、房屋权属变更登记手续的7日内
【答案】 A

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作业
【练习·单选题】 某房地产开发公司购买某企业闲置的房产。合同上注明
土地使用权价款1500万元,厂房和附着物共计价款802万元。 该房地产开发公司应缴纳契税( )万元。(当地省人民政 府规定的契税税率为3%)
A.45 B.45.06 C.69 D.69.06
【答案】D 【解析】房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,
买卖装修的房屋。装修费用应包括在内。 应纳契税=(1500+802)×3%=69.06(万元)

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【练习·计算题】 居民甲有两套住房,将一套出售给居民乙,成交价格为
10万元;将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房, 并支付换房差价款4万元。计算甲、乙、丙相关行为应缴纳 的契税(假定税率为3%)
【答案】甲应缴纳契税=40000×3%=1200元, 乙应缴纳契税=100000×3%=3000元, 丙不缴纳契税。

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【练习·单选题】

甲某是一家个人独资企业的业主,2009年3月以200万元的

价格购入A公司一处房屋作为办公场所,并将其价值60万元的

自有房屋投入企业作为经营场所;为节省运输费用,甲某将自

有价值160万元的仓库与另一企业价值200万元的仓库互换,由

甲某向该企业支付差价。甲某上述经济事项应缴纳契税( )

万元。(契税税率为4%)

A.8

B.8.4

C.9.6

D.16

【答案】C

【解析】应缴纳契税=200×4%+(200-160)×4%=9.6(万元)

将价值60万元的自有房产作股投入本人经营企业,免纳契

税。契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象,以自有的

房地产投入本人独资经营的企业,产权所有人和使用权使用人

未发生变化,不需办理房产变更手续,也不办理契税手续。

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