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关于房地产企业成本控制的探讨

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 关于房地产企业成本控制的探讨 作者:丁戈 来源:《经济视野》2016 年第 02 期 摘要:这些年房地产行业面临的挑战很多,企业赢利模式由粗放型转变为精细型产品赢利 模式。房地产行业在这种情况下,怎么控制行业开发成本,使企业始终处在独立的位置,目前 已经是房地产行业必须面对的关键问题。 关键词:成本 项目控制 房地产 房地产行业针对足够数量商品房提供的所有费用,称为房地产项目开发成本。应该在建设 整体项目全过程中贯彻房地产项目开发成本控制。控制过程包括四个阶段,即项目设计,决 策,施工与竣工。 控制项目决策阶段的成本 要准确把握投资环境,需要高品质的投资决策,对投资的精度深度有所依赖,并且要选择 更加理性的投资决策制度。 1.重视产品定位,正确预测产品销售价格。在进行项目的决策和投资以前,应该提前了解 该项目周边具体的规划状况,从产品上对准备选取的项目定位,并且预测出将来的销售价格。 对开发项目未来的销售进度及价格进行合理预测,这种情况要具备很强的前瞻性。 2.充分重视成本因素,做好分析和调研。对项目开发成本影响比较大的有很多因素,如本 地的建设环境,材料与设备的价格因素,建筑成本与地质状况,市政配套与土地价格等等。所 以,对项目进行选取以前,要认真详细的研究分析以上相关因素,准确掌握第一手材料,使成 本得到更为有效的控制。 3.对项目进行准确客观的可行性研究。对销售价格及成本费用进行准确估算和预测,从经 济方面综合分析和评价成本及销售利润率,并且得到此项目的可行性研究结论。 在设计项目过程中控制成本 在设计过程中,控制项目成本过程中,属于决定期,而项目开发公司就以此为主要阶段, 达到了事半功倍的预期效果。 1.优化设计方案,充分发挥指导作用。项目盈利的有效保障就是项目设计方案,在设计项 目过程中,要以市场经济及技术为基础,多方面进行比较,如项目总体布局与功能分区,户型 与结构,材料设备与建筑节能等等,在设计上要实现系列化与标准化,对施工的经济性与可能 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 性给予充分考量。不断优化方案,充分满足项目的使用功能,以此为前提,在投资方面做到节 约。 2.提高技术沟通能力以及设计具体的限额。根据已经批准的投资项目,对初步设计投资进 行估算,利用已经批准的初始设计,对施工图设计进行控制。所有专业要确保使用功能为基 础,设计和筛选限定额度方案,对不合理变量问题进行严格控制,确保不超出总投资额。实际 情况看来,限额设计是最有效的渠道,管理水平不断改进,结构优化,设计水平提升,保证投 入产出比最大值。 3.严审设计图纸,对设计变更进行控制。项目开发公司要求设计部门提供设计图纸之前, 加大审核图纸的力度,使设计品质提高,不要在项目施工阶段出现设计方面的不足。 控制房地产行业施工时期的成本 房地产行业投资最大的时期就是项目施工阶段,也是执行合同的阶段。加强控制施工进 程,也就是加强控制合约的执行。控制此阶段的成本,关键在以下几部分。 1.通过有效的措施控制经济项目。房地产行业应该对总部与现场管理费用进行控制,对广 告策划及销售代理等方面合理应用,避免出现过高的销售成本,使静态投资得以最大程度降 低。 2.采取技术措施,有效控制项目投资。房地产行业要对施工技术方案进行充分论证,大范 围运用新型材料,通过各种手段与方法,控制此投资项目,而进行项目投资的有效保证就是技 术措施及手段。 3.以管理模式为基础,有效控制投资,建立长效的监理建设制度。房地产行业要针对具体 的项目实施细则,根据监理相关规定,以工程管理机制为基础,建立一套完善健全的投资控制 体系。与此同时,积极审核月度工程款,减少投资失控的问题。审核工程进度,确定监理方的 工程量,根据合同约定好的计价价格,对材料单价以及费用确定价格,再对工程进度款进行支 付。 4.提高合同管理水平,尽量避免出现工程索赔问题。房地产行业控制施工阶段成本的主要 方面,就是有效控制工程的变更。针对现在工程量的报价清单,施工部门在承揽工程时,一般 采取低价中标索赔赢利的方式进行。造价管理人员作为业主,一定要主动进行监控,对工程变 更情况进行严格审核,在事前把关,从各种角度决定需不需要变更工程,包括经济美观与使用 功能,工程结构等等,使工程费用减少了支出,投资不再出现失控。 控制项目竣工结算阶段的成本 控制项目成本的关键是竣工结算,是否认真对项目竣工进行结算,与工程造价高低密切相 关。而施工部门设计的工程结算单经常会出现多算冒算,定额高套并且提高结算价格,套取高 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 取费标准等等问题。作为项目开发企业,不但要求自身所招聘的造价工程师全面认真的审核施 工部门的工程结算书,分包的专业合同与招投标文件,工程索赔资料以及材料设备采购的价格 等等。 (作者单位:中银基金管理有限公司) 参考文献: [1]李滨.浅谈房地产企业的成本控制[J].价值工程,2012 年 10 期. [2]胡伏.房地产企业内部控制探析[J].企业研究,2012 年 02 期.

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